شورای پول و اعتبار بهتازگی بهمنظور رونقبخش مسکن و اقتصاد اقدام به تأسیس مؤسسات پسانداز و
تسهیلات مسکن بر اساس ضوابط و شرایط خاصی کرده که چیدمان فعالیت این مؤسسات شامل سپردهگذاری، سرمایهگذاری، اوراق مشارکت و تأمین منابع خارجی (غیر از افتتاح حسابجاری و اعطای دستهچک) است.
اگرچه ایجاد این مؤسسات بانکی با این شاخصها تواند گرهگشای مشکلات عدیدهای در بخش مسکن باشد؛ اما از جهت دیگر، نگرانیهایی از سوی کارشناسان در رابطه با نحوه فعالیت آنها مشکلات و چالشهای احتمالی مطرحشده است. بههرحال تأسیس این مؤسسات با سؤالات متعددی از قبل آثار و پیامدهای دستورالعمل جدید بانک مرکزی مبنی بر صدور مجوز برای موسسههای اعتباری پسانداز و تسهیلات مسکن (وامهای منطقهای) روی بازار مسکن چگونه است؟ آیا این مسئله میتواند قفل رکود بازار مسکن را بگشاید؟ نقاط ضعف و قوت این موسسههای در شرایط اقتصادی ایران چه خواهد بود؟ آیا این موسسهها نیز مانند سایر موسسههای اعتباری به اقتصاد ایران ضربه خواهند زد و بانکداری سایه در ایران تشدید خواهد شد یا نه؟ تجربه سایر کشورها در این زمینه چیست؟ روبرو است که این موارد میتواند بهنوعی چالش بزرگی محسوب شود. در ضمن سابقه تأسیس نهادهای تأمین مالی بخش مسکن به قبل از انقلاب برمیگردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پسانداز مسکن در سال 1346 تا سال 1358 تعداد 16 شرکت پسانداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور تأسیسشده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانکها در سال 1358، تمام 16 شرکت پسانداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایهگذاری ساختمان بانکهای ایران در بانک رهنی ادغامشده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
تأسیس "مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن" مفهوم کشفشده جدیدی نیست
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد
مسکن بابیان این مطلب که تأسیس "مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن" مفهوم کشفشده جدیدی نیست گفت: این مؤسسات بیش از 100 سال است که در کشورهای دیگر در بوته آزمایش و تجربه قرارگرفته است و در این خصوص به موفقیتهای بزرگی نیز دستیافته است. این مؤسسات جدای از جذب منابع مالی و توزیع آن به توزیع اعتبار نیز میپردازند.
بیتالله ستاریان گفت: اگر الگوی های این مؤسسات بهدرستی در ایران شکل بگیرد میتواند رونق جدی به صنعت ساختمان وارد کند؛ اما در صورت کج روی و دستکاری در قوانین و آییننامههای این الگو دچار خسران شده و شکستخورده محسوب خواهد شد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تجارت جهانی همیشه بر دو وجه اعتبار و پول حرکت میکند اما متأسفانه به علت ناکارآمدی نظام و شبکه بانکی ایران وجه اعتبار باگذشت زمان افول یافته و تمام فشارها بر دوش پول قرارگرفته است. به نظر میرسد جامعه سنتی ایران در حفظ تعادل بین پول و اعتبار قویتر و منطقیتر عمل میکردند بههرحال جامعه مدرنیته ایران نیازمند توجه به مقوله اعتبار است. در نظامهای مالی پیشرفته توازن بین اعتبار و پول را با تشکیل نهادی به نام "بازار پول" ایجاد کردند که این مکانیزم در خدمت تأمین مالی است.
ستاریان در ادامه افزود: در این جوامع اعمال فعالیتها اقتصادی بر روی دو محور اعتبار و پول میچرخد و گاهی وجه اعتبار کارآمدتر به نظر میرسد.
وی افزود: به فراخور همین اهمیت و تأثیر این کشورها با ایجاد برنامهها و بسترهای مناسبی اعتباری توانستهاند گامهای اساسی در حوزه مسکن داشته باشند؛ اما متأسفانه ایران همیشه با تأمین منابع مالی برای مسکن روبرو بوده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه این مؤسسات میتواند نوعی اطمینان خاطر برای عوامل ساخت پروژه ساختمانی باشد گفت: این مؤسسات میتواند نوعی برد – برد دوطرفه محسوب شود در این الگو سازندگان راحتتر و با اطمینان بیشتر به منابع مالی موردنیاز خود دست مییابند؛ زیرا دغدغهای برای دریافت پول از متقاضیان نداشته و خریداران میتوانند تسهیلات دریافتی را بهموقع بازمیگردانند.
ستاریان ادامه داد: این مؤسسات برای حضور سایر مجموعههای درگیر در ساخت پروژه مانند تولیدکنندگان
مصالح ساختمانی نیز نوعی تضمین محسوب خواهد شد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در خاتمه یادآور شد: تمامی این مسائل زمانی به شکل متوالی طی مسیر خواهند کرد که کپی واقعی از این الگوها داشته و در این خصوص دخل و تصرفی نداشته باشیم.
حفظ و جذب طیفهای مختلف مشتریان با موسسات مالی و اعتباری
همچنین عضو هیئت نمایندگان اتاق ایران در پاسخ به این سؤال که هدف از ایجاد مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن چیست گفت: این مؤسسات از بطن و وجود بانک مسکن زاییده میشوند تا پاسخ گوی مناسبی برای نیاز طیفهای متنوع جامعه ازلحاظ سطح درآمد باشند. این الگوهای مالی میتواند در ارتقای سطح توان خرید مسکن مؤثر باشد.
حسین سلیمی گفت: بانک مسکن برای حفظ و جذب طیفهای مختلف مشتریان به دنبال تنوعبخشی در محصولات بوده که ایجاد مؤسسات پسانداز یکی از این محصولات است.
وی افزود: اگرچه سابقه ایجاد مؤسسات مالی پسانداز به سالهای قبل از انقلاب برمیگردد اما بعد از انقلاب این مؤسسات نتوانستند بهخوبی پاسخ گوی جذب مشتریان باشند.
نایبرئیس کمیسییون بازار سرمایه اتاق ایران بابیان اینکه این روش مناسب افرادی است که درآمد مستمر دارند ابراز داشت: این افراد میتواند پسانداز خود را وارد این مؤسسات کرده و توان خرید خود را ارتقای دهند؛ اما اشخاصی که بههیچعنوان پسانداز ندارند میتواند از اوراق حق تقدم بهره ببرند.
سلیمی در ادامه گفت: مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای میتواند مابین دو طرح صندوق زمین و ساختمان و بانک مسکن قرار گیرد. ازآنجاییکه صندوق زمین و ساختمان تنها جوابگوی پروژه و بانک مسکن عهدهدار فعالیتهای متنوع است این مؤسسات میتواند با بررسی و کسب اطلاعات آماری منطقهای راهگشای مشکلات افراد باشد.
عضو هیئت نمایندگان اتاق ایران در پاسخ به این سؤال که آیا مکانیسم راهاندازی این مؤسسات در کشورمان همانند مؤسسات پسانداز و وام (S&L) در جهان است؟ گفت: الگوهای متعددی در این خصوص وجود دارد در این مورد بانک مسکن میتواند بهعنوان حامی اصلی و سرمایهگذار وارد گود شود یا سپردهگذاران بازیگران اصلی این بازی باشند اما درهرصورت بانک مسکن نباید توجه زیادی به طرح S&L جهانی داشته باشد زیرا تجربه نشان داده است طرحهای بومیسازی شده در ایران بیشتر جواب گوی حل مشکلات است؛ اما در کل به نظر میرسد روند کار این مؤسسات به این شکل باشد که سپرده گذران سهام دران این مؤسسات باشند.
نایبرئیس کمیسیون بازار سرمایه اتاق ایران در پاسخ به این سؤال که چه تمهیداتی اندیشیده شده که سپردهگذاری در این مؤسسات از جذابیت برخوردار باشد؟ گفت: ارائه نرخ سود پایین در قبال اعطای تسهیلات بهخودیخود نوعی تشویق و جذابت محسوب میشود زیرا متقاضیان میدانند نرخ سود بالای تسهیلات بانکی برابر با اخذ تسهیلات با سود کم حاشیه نیست.
سلیمی در ادامه خاطرنشان کرد: این مؤسسات جوابگوی
خرید مسکن زیر 70 متری است زیرا ارتقای توان متقاضیان اجازه خرید بیشتر از این متراژ را نمیدهد.
وی در خاتمه گفت: مردم نباید در مورد این مؤسسات نگرانی یا اضطراب داشته باشند زیرا بانک مسکن ناظر و حامی این مؤسسات است.
این طرح الگوی تکمیلی فعالیتهای تعاونی مسکن محلی است
به علاوه یک کارشناس مسائل اقتصادی در خصوص تأسیس "مؤسسات پسانداز و تسهیلات مسکن"گفت: موسسههای یادشده با دریافت مصوبه از شورای پول و اعتبار در نقش بانکهای محلی برای تأمین مالی ساختمانسازی مسکونی در هر منطقه با اتکا به سپردههای متقاضیان ساخت یا خرید مسکن در همان منطقه تشکیل خواهند شد.
پرویز کاکائی افزود: کاربرد این روش تأمین مالی، برای ساخت یا خرید آپارتمانهای ارزانقیمت و متناسب با الگوی مصرفی مسکن در هر منطقه تعریفشده است و سازوکار و پرداخت تسهیلات این موسسهها برخلاف رویه فعلی پرداخت وام از طرف سیستم بانکی این است که این موسسهها تعهدی بابت میزان و زمان دقیق پرداخت تسهیلات به سپردهگذاران و متقاضیان ندارند و پرداخت تسهیلات متناسب با عایدی موسسه در پایان پروژه ساختمانی بهصورت شناوراست.
وی در این خصوص یادآور شد: این طرح الگوی تکمیلی فعالیتهای تعاونی مسکن محلی است. تعاونیهای مسکن محلی که در مقیاس کوچکتر در طی سالهای گذشته رواج داشتند در قالب این موسسه تجمیع یافته و فعالیت گستردهتری خواهند داشت.
کاکائی گفت: اثرگذاری این طرح بر بازار مسکن با توجه به اینکه تعیین سازوکار و دستورالعملهای اجرایی، تأسیس و فعالیت این مؤسسات زمانبر است در کوتاهمدت بر بازار مسکن تأثیر چندانی نخواهد داشت؛ اما در بلندمدت میتواند با درگیر کردن بسیاری از مردم در این صندوقها بهعنوان متقاضی واحد مسکونی و یا بهعنوان سهامدار و سرمایهگذاری تحرک تقاضا را به دنبال داشته باشد.
وی در خاتمه گفت: تشکیل این موسسهها درصورتیکه نظارت دقیق بر عملکرد آنها وجود داشته باشد همانند سایر موسسهها به اقتصاد ایران ضربه نخواهد زد.و به دلیل اینکه این موسسهها صرفاً در تحقق مسکن درزمینهٔ تولید و ساخت واحدهای مسکونی فعالیت خواهند کرد عملکرد آنها مثبت خواهد بود.