مسکن مهر در ماراتن پایانی/۱۴ درصد تا افتتاح]

فرصت ها و تهدید های بخش خصوصی، ساختمان و مسکن

لحاظ نمودن الزامات پدافند غیرعامل در حوزه ساختمان

لحاظ نمودن الزامات پدافند غیرعامل در حوزه ساختمان، دفاع کم هزینه است و عامل مهم کاهش آسیب پذیری است.
کورش لطفی اظهار کرد: پدافند غیرعامل مجموعه اقدامات غیرمسلحانه برای کاهش آسیب پذیری نیروی انسانی، شریان‌های حیاتی، تاسیسات حساس وسازه‌های مهم در برابر بارهای انفجار و تهدیدات احتـــمالی دشمن و بلایای طبیعی است و این دفاع در بخش عمرانی و ساختمانی از اهمیت خاصی برخوردار است.
وی افزود: لحاظ نمودن الزامات پدافند غیرعامل در حوزه ساختمان بعنوان دفاع کم هزینه و عامل مهم کاهش آسیب پذیری، تداوم فعالیت های ضروری، تسهیل مدیریت بحران و ارتقای پایداری ملی باید مورد توجه جدی قرار گیرد.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خوزستان به زلزله بم اشاره کرد و گفت: در زلزله بم ۴۰ هزار نفر از هموطنانمان کشته شدند، در حالیکه اگر پدافند غیر عامل یا مقاوم‌سازی در این شهر اجرا می‌شد، شاهد این تلفات سنگین نبودیم و مثال آن زلزله هفت ریشتری در ژاپن است که با مصون سازی و مقاوم سازی فقط هفت کشته را در برداشت.
وی بر رعایت الزامات پدافند شهرسازی غیرعامل در طرح های جامع و تفضیلی شهرها و طراحی و ساخت پروژه های اجرایی تاکید کرد و ادامه داد: باید نحوه لحاظ الزامات فنی پدافند غیرعامل در مقررات ملی ساختمان و فلسفه علمی حاکم بر مبحث ۲۱ که الزامات شهرسازی، معماری، سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی، مورد توجه قرار گیرد.

راهکار کاهش مصرف انرژی در بخش ساختمان

تسهیلات ساخت مسکن مهر حجم پایه پولی را به شدت افزایش داد

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می گوید، استفاده از منابع بانکی برای تامین تسهیلات ارزان قیمت ساخت مسکن مهر، حجم پایه پولی کشور را به شدت افزایش یافت و این مساله به نوبه خود، منجر به ایجاد تورم در کشور شد.
حامد مظاهریان  افزود: مسکن مهر با وجود برخی دستاوردهای مثبت، به دلیل حجم بالای آن و درنظر نگرفتن ظرفیت های اقتصادی کشور، مشکلاتی را به اقتصاد ملی تحمیل کرد که رشد نرخ تورم در سال های گذشته نمونه آن بود.
وی مکان یابی نامناسب را از دیگر مشکلات اصلی طرح مسکن مهر عنوان کرد و گفت: نبود زیرساخت ها و خدمات عمومی مورد نیاز به مشکلات این طرح افزود، به طوری که با وجود تکمیل برخی از این پروژه ها امکان بهره برداری از آنها وجود ندارد.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: با این حال دولت یازدهم با وجود تلاش فراوان برای تامین زیرساخت های مورد نیاز مسکن مهر، به دلیل شرایط خاص اقتصادی حاکم بر کشور در سال های اخیر، نتوانسته است شرایط زندگی در مسکن مهر را به نقطه مطلوب مورد نظر خود برساند.
مظاهریان در ادامه به استقبال نکردن بانک ها از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: ایران جزو محدود کشورهای دارای تورم بالا و پرنوسان است و این مساله باعث ایجاد نوسان بالا در نرخ سود بانکی و افزایش ریسک در پرداخت تسهیلات بلند مدت در بخش مسکن شده است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه به دلیل بالا بودن قیمت مسکن، تسهیلات بانک ها باید به صورت بلندمدت باشد تا خانوارها قادر به بازپرداخت اقساط این تسهیلات باشند، گفت: این در حالی است که منابع بانک ها به طور عمده متکی بر سپرده های کوتاه مدت است و پرداخت تسهیلات بلند مدت از منابع کوتاه مدت معمولا مورد استقبال بانک ها قرار نمی گیرد.
مظاهریان افزود: در بسیاری از کشورها، بانک ها جهت آزاد کردن منابع بانکی قفل شده ناشی از پرداخت تسهیلات خرید بلند مدت، اقدام به انتشار اوراق رهن ثانویه مسکن می کنند و در این راستا برای نخستین بار در سال جاری بانک مسکن اقدام به انتشار این اوراق کرد و انتظار می رود با توسعه این ابزار در بانک مسکن و سایر بانک ها، تمایل به پرداخت تسهیلات خرید مسکن در سیستم بانکی کشور افزایش یابد.
 بانک مسکن برای نخستین بار در تیرماه امسال سه هزار میلیارد ریال اوراق بهادار رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی در بازار سرمایه با 18.5 درصد سود به افراد حقیقی و حقوقی عرضه کرد.
در این روش بانک مسکن تسهیلات مشخصی را با ساختار معین و استاندارد جدا از مجموعه سیستم تسهیلات بانکی به نهادهای واسط واگذار می کند تا این نهاد واسط تسهیلات یاد شده را به اوراق بهادر تبدیل و به عموم سرمایه گذاران و متقاضیان حوزه مسکن واگذار کند.
در پروژه مسکن مهر قرار است دو میلیون و 215 هزار مسکن برای متقاضیان در سراسر کشور احداث شود که تاکنون بیش از یک میلیون و 900 هزار واحد آن به پایان رسیده است و تا پایان سال جاری بخش زیادی از این واحدها در کشور به متقاضیان واگذار می شود.
بررسی ها و برآوردها نشان می دهد اجرای طرح مسکن مهر بالغ بر 400 هزار میلیارد ریال(40 هزار میلیارد تومان) بر پایه پولی کشور افزوده است.
بنا به تئوری اقتصادی در صورتی که بانک ها از طریق گشایش خطوط اعتباری یا اضافه برداشت از منابع خود نزد بانک مرکزی، برای تامین عملیات بانکی خود اقدام کنند، این مساله در رشد پایه پولی خود را نشان می دهد؛ چرا که مطالبات بانک مرکزی از بانک ها یکی از اجزای پایه پولی است و رشد این مطالبات، به افزایش در پایه پولی منجر می شود.
پایه پولی یا پول پر قدرت به جمع ستون بدهیها یا جمع سنون دارایی ها ترازنامه بانک مرکزی گفته می شود. بدهی های بانک مرکزی شامل اسکناس و مسکوک نزد مردم به علاوه سپرده بانکها نزد بانک مرکزی است و دارایی های بانک مرکزی شامل طلا، ارز و بدهیهای دولت و بانکها به بانک مرکزی است. پول پرقدرت( پایه پولی) برابر با جمع اسکناس و مسکوک به علاوه سپرده های بانکی نزد بانک مرکزی است.

خانه استاندارد؛ مگه داریم؟! مگه میشه؟!

رونق بازار مسکن یا سودای کسب سود؟

افزایش ۱۳ درصدی حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در مهر سال جاری نسبت به شهریور ،شاخصی برای اعلام بهبود نسبی بازار مسکن است وتداوم آن طی ماه های آینده می‌تواند نوید پیش رونق این بازار باشد.
نگاهی به آمار فرابورس و رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن در مهر سال جاری نسبت به شهریور ماه می‌تواند نشانه ای مبنی  بر پیش رونق بازار مسکن باشد. البته در این میان نباید کاهش ارزش اوراق در روزهای پایانی مهر  و تاثیر آن بر افزایش تقاضا برای خرید اوراق را نادیده گرفت. حال سوال این است که آیا رشد ۱۳ درصدی حجم معاملات می تواند نشانه موثری برای رونق بازار مسکن باشد؟ یا کاهش قیمت اوراق باعث شده سودای کسب سود در خرید و فروش این اوراق بیشتر شود؟  آیا با اتکا به آمار مقطعی معاملات در فرابورس می توان آینده بازار مسکن را پیش بینی کرد؟
علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن یکی از دلایل رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن را ناشی از افزایش تقاضا برای خرید می‌داند و به مهر می‌گوید: یکی دیگر از دلایل رشد حجم معاملات،  کاهش قیمت اوراق تسهیلات از ۱۰۰ هزار تومان به حدود ۸۰ هزار تومان در هفته آخر مهرماه است.
وی ادامه می‌دهد: افزایش قیمت اوراق باعث می‌شود نرخ موثر تسهیلات خرید مسکن رشد کند  و با کاهش قیمت، نرخ موثر کاهش یافته و تقاضا برای خرید تسهیلات اوراق مسکن افزایش می‌یابد.
به گفته این کارشناس بازار مسکن، در هرصورت نمی‌توان تاثیر رشد حجم قراردادهای مسکن را در افزایش خرید اوراق تسهیلات مسکن نایده گرفت.
تداوم رشد حجم معاملات، مهم‌تر از آمار مقطعی
محمدرضا فرهادی پور هم تا حدودی با علی قائدی هم عقیده است؛ به نظر این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، بهبود حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن نشانه افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در مهرماه است و این دو شاخص با یکدیگر رابطه مثبتی دارند.
وی  اظهار می‌کند: حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن شاخصی نسبی برای تعیین وضعیت بازار مسکن است و درصورت پایدار بودن رشد معاملات در ماه‌های آینده می‌توان به آینده بازار امیدوار بود، درواقع باید ببینم که حجم معاملات در آبان و آذر ماه افزایش می‌یابد یا کاهش؟
به گفته فرهادی پور، درصورت سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، انگیزه کسب سود کاهش می‌یابد و به همراه آن، تعداد معاملات نیز کاهش می‌یابد البته ارزش اوراق در شرایط فعلی معقول است و به نظر می‌رسد افزایش حجم معاملات اوراق مسکن نسبت به شهریور ماه منطقی است.
درواقع اگر چه رشد حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن نشانه مثبتی برای بازار مسکن محسوب می‌شود اما این نشانه در شرایطی موثر و قابل اتکاست که پایدار باشد و رجوع به آمار مقطعی در این زمینه نمی‌تواند برای پیش بینی بازار قابل اتکا باشد.

شهرداری در مساله ساخت و سازها تنها به مسائل مالی می پردازد

پول انبوه سازان به بافتهای فرسوده می رسد؟

با اینکه دولت تلاش دارد با ارایه مشوقهایی همچون وام ۸ درصد بدون سپرده گذاری و ارایه زمین صفر، توسعه گران صنعت ساختمان را به نوسازی بافتهای فرسوده تشویق کند، به نظر می‌رسد با توجه به پایین بودن بازده سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها در مقایسه با سود ساخت‌ و ساز دهه های قبل، انبوه‌سازان علاقه چندانی به حضور در محلات هدف نوسازی و بهسازی ندارند.
دولت در ماه‌های گذشته تلاش کرده تا این موضوع را برای نهادهای توسعه گر جا بیندازد که صرفا مجری نیستند بلکه خود باید منابع مالی مورد نیاز را وارد چرخه کنند و با رعایت ملاحظات اجتماعی از جمله حفظ بافت مسکونی و پرهیز از خروج جمعیت از محله فعالیت خود را انجام دهند. ضمن اینکه نهادهای توسعه‌گر وارد عرصه خدمات عمومی از جمله احداث بوستان‌ها و مراکز خرید نیز بشوند. اما معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه انبوه سازان غالبا انتظارشان این است که ما به آنها سفارش کار دهیم، افزود: بیش از یک سال از تفاهم‌نامه همکاری مشترک شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری با انبوه‌سازان می‌گذارد اما به نظر می‌رسد انبوه سازان نقش مربوط به خود را تقبل نمی کنند. انبوه‌ سازان باید این نکته را مدنظر قرار دهند که پیمانکار نیستند و توقع این است که رسالتی به عنوان توسعه‌گر در محدوده بافت‌های فرسوده ایفا کنند.
محمدسعید ایزدی اظهار کرد: در حال نهایی کردن یک مدل جدید هستیم که می‌تواند امتیاز خوبی برای ورود انبوه‌سازان برای مشارکت با دولت باشد و آن مدل زمین صفر است. بدین صورت که ما اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار داریم را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهیم و با آنها توافق می‌کنیم که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کنیم.
وی ادامه داد: درخواست ما از انبوه‌سازان این است که فعالیت و مشارکت بیشتری در نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد از خود نشان دهند؛ زیرا با وجود ارایه بسته‌های تشویقی و تسهیلات متنوع از سوی دولت، عکس‌العمل چندانی را از سوی انبوه‌سازان شاهد نیستیم.
همچنین عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری در این خصوص با تاکید بر اینکه توسعه گران از تسهیلات نوسازی مسکن و ودیعه اسکان موقت به عنوان حمایت‌های دولتی برخوردار می‌شوند، گفت: توسعه‌گران از مشارکت مردمی استفاده می‌کنند به طوری که با مردم وارد مذاکره می‌شوند و با راه‌اندازی دفاتر محلی به اطلاع‌رسانی و توجیه اهالی می‌پردازند. در ادامه اراضی محله را در قالب قرارداد به نام خود می‌کنند و از تسهیلات بانکی و ودیعه اسکان موقت برخوردار می‌شوند. توسعه‌گر باید بخشی از منابع مالی را تامین کند و ملاحظات اجتماعی را درنظر بگیرد و ساخت و ساز تک پلاکی نداشته باشد و به زنجیره خدمات اسکان نیز توجه کند تا دولت نیز وی را از تسهیلات ویژه برخوردار کند.
مجید روستا ادامه داد: توسعه گران می‌توانند از تسهیلات نوسازی مسکن و تخفیفات خاص از سوی شهرداری از جمله تخفیف در صدور پروانه ساختمان برخوردار شوند و از ابزار خاص زمین صفر استفاده کنند. در این حمایت اراضی و املاکی که در اختیار دولت است را به سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان واگذار می‌کنیم و در دوران مشارکت و ساخت قیمت‌گذاری انجام نمی‌شود و انبوه‌سازان وارد پروژه می‌شوند و ساخت و ساز را انجام می‌دهند.توسعه‌گر هم مجری و هم سرمایه‌گذار می‌شود و به وی سود پیمانکاری و سرمایه‌گذاری تعلق می‌گیرد که این سود بر اساس نرخ بهره بانکی با پنج درصد اضافه به وی اختصاص می‌یابد. در این تسهیل، توسعه‌گر سود می‌برد و سود و زیان احتمالی مربوط به دولت است. به عبارت دیگر پروژه را قیمت‌گذاری می‌کنیم و با توجه به زمین و هزینه ساخت متناسب با سود بانکی و پنج درصد اضافه به توسعه‌گر پرداخت می‌کنیم.
وی افزود: در راستای عملیاتی کردن این تسهیل گام‌هایی برداشته شده است. ازجمله می‌توان به الحاقیه بند ۱۴ تصویب‌نامه سند بازآفرینی شهری اشاره کرد که در آن با توجه به ضرورت حمایت از نهادها و بنگاه‌های توسعه‌گر وزارت راه و شهرسازی ملزم شده دستورالعمل نحوه حمایت مالی و اجرایی از توسعه‌گران را با هماهنگی وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و بانک مسکن تدوین کند. همچنین در این راستا در ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی تصویب‌نامه‌ای را تدوین کرده‌ایم که در آن نهاد توسعه‌گر به عنوان عاملین غیردولتی تعریف شده‌اند که با عقد قرارداد با پیمانکاران به اجرای برنامه‌های توسعه‌ای محله‌ای با رویکرد اجتماعی اقتصادی و فرهنگی می‌پردازند و زنجیره‌ای از فعالیت‌های با مشارکت مردمی را برای رفع نیازهای بافت کالبدی، آموزشی و بهداشتی انجام می‌دهند. هدف آنها تنها نوسازی مسکن نیست بلکه از توان دولتی و ظرفیت مردمی در محدوده‌های بافت فرسوده برای رفع نیازهای متنوع استفاده می‌کنند
عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: هرنهادی که بتواند شرایط لازم را فراهم کند و دراین قالب تعریف شود توسعه‌گر است و انبوه‌سازان نیز می‌توانند در این تعریف جای گیرند. البته هنوز جز درمواردی معدود که البته آنها هم صرفا مدل‌های مالی و سرمایه‌گذاری داشته‌اند، تجربه حضور سازندگان انبوه را در این حوزه نداشته‌ایم.
روستا با بیان اینکه هر شرکتی که بر اساس ماده یک تصویب‌نامه ایجاد شود مورد حمایت است و توسعه‌گر محسوب می‌شود تاکید کرد: پیش از این در بازآفرینی و بهسازی خود مالکین به صورت عرصه خصوصی نه محله‌ای فعالیت می‌کردند و انبوه‌سازان وارد بافت فرسوده نمی‌شدند و دلیل این امر ملاحظات اجتماعی و هزینه‌بر بودن پروژه‌های بافت فرسوده و نیز به دلیل مشکلات مالکیت زمین و دسترسی دشوار و پایین بودن ارزش افزوده سرمایه‌گذاری بوده است. بنابراین در دوره جدید احساس کردیم بهتر است از طرح نوسازی در مقیاس محله با حمایت از نهادهای توسعه‌گر استفاده کنیم که به توسعه‌گران تسهیلات صندوق یکم بانک مسکن با نرخ سود هشت درصد و بدون سپرده داده می‌شود و به دنبال تسریع در اجرای این تسهیل هستیم.

ترمیم بازار ویران شده مسکن

بازار مسکن که با توجه به از دست رفتن نظام پس انداز در دولت قبل به تعبیر وزیر راه و شهرسازی به ویرانه تبدیل شده بود، با اتکا به نظام پس‌انداز و بخش خصوصی در حال ترمیم است اما هنوز در رکود به سر می‌برد
با اینکه طبق اعلام بانک مسکن در ماه‌های اخیر تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن یکم به روزانه هزار نفر رسیده، در ۱۶ ماه قبل این رقم میانگین ۱۹۰ نفر در روز را تجربه کرده است.
از ابتدای تشکیل صندوق پس انداز مسکن یکم سود تسهیلات این صندوق ۱۴ درصد بود که به تدریج این رقم کاهش یافت و در حال حاضر به ۹.۵ درصد رسیده و با نرخ تورم در حالت تعادل قرار گرفته است. همین اقدام در ترغیب افرادی که تا قبل از آن نسبت به دریافت تسهیلات تردید داشتند تاثیر داشت و به تدریج تعداد ثبت نام‌ها برای دریافت تسهیلات روند صعودی به خود گرفت. مشتریانی که طی چهار ماه اخیر وارد بازار مسکن شده‌اند با اینکه اثر تورمی نداشتند اما رونقی نیز به این بازار هدیه ندادند؛ چرا که تعداد آنها به بیش از ۹۱ هزار و ۳۴۰ نفر نرسید.
کارشناسان می گویند بخش مسکن سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ زیرا تعداد ازدواجها حدود یک میلیون در سال است؛ زوجهایی که می توانند تقاضای نهفته ای در بخش مسکن باشند اما به دلیل توان پایین قادر به تهیه مسکن نیستند. با این حال وزیر راه و شهرسازی با استناد به کاهش مهاجرتها و اسکان جمعیت در کلانشهرها معتقد است که بخش مسکن دیگر مثل سابق با تقاضای انبوه مواجه نیست. البته این ادعای عباس آخوندی نمی تواند بدان معنا باشد که همه زوجهای جوان صاحب مسکن شخصی هستند.
وی که همواره مسکن مهر را با واژه‌هایی همچون «اقتصاد برانداز»، «فاجعه»، «مزخرف» و «بمب» مورد انتقاد قرار داده، طی روزهای اخیر در همایشی، بحث مسکن مهر را به بمبی تشبیه کرد که منجر به ویرانی سلسله نهادهای تامین مسکن شد.
از زمانی که دولت تدبیر و امید بر سر کار آمد سیاستهای مسکن دولتی کنار گذاشته شد و نظام پس انداز مجددا احیا شد؛ روشی که اگرچه با توجه به متکی بودنش به یارانه های دولتی خالی از ایراد نیست اما قدر مسلم می تواند از تجربه ناموفق مسکن مهر درس بگیرد.
یک کارشناس مسکن پرداخت یارانه به تسهیلات مسکن را اعتیاد این بخش به پول‌های نفتی دانست و گفت:‌ ریشه اصلی جهش‌های ادواری قیمت مسکن که به نوسانات رکود و رونق این بخش منجر می‌شود دخالت دولت‌ها در این بخش است.
مجید نیک‌نژاد اظهار کرد:‌ از قبل از انقلاب و همچنین بعد از انقلاب تا دولت‌های نهم و دهم و بعد از دولت‌های نهم و دهم روش درستی برای تأمین مالی بخش مسکن اتخاذ نشده است زیرا دولت در پرداخت وام نصف سود تسهیلات را به عنوان یارانه بر عهده می‌گیرد. این دخالت دولت‌ها در تأمین مالی، این بخش را به انحراف برده که به تسهیلات تکلیفی معروف است و اولین اعتیاد بخش مسکن به پول‌های نفتی محسوب می‌شود.
اعتیاد بخش مسکن به نفت باعث بیماری این بخش شد و در هر مقطعی که دولت نمی‌توانست مابه‌التفاوت تسهیلات را تأمین کند، بخش مسکن دچار سردرگمی و تلاطم می‌شد و کارشناسان می گویند علت اصلی رکودهای ادواری همین مسئله است.
اما دولت قبل تصمیم گرفت راه خرید مسکن را از طریق ارایه زمین رایگان به مسکن مهر بسیار هموار کند و بنا داشت سالیانه دو میلیون مسکن بسازد؛ رویایی که نه تنها رنگ حقیقت به خود نگرفت بلکه تمام دستاورد دولت قبل ساخت حدود یک میلیون مسکن در طول شش سال بود.
یک کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه اظهارکرد: دولت‌ها باید بدانند توانشان در بخش حمایت‌های مستقیم چندان بالا نیست اما در وضع و اجرای قوانین و برنامه‌ریزی‌های بلندمدت بسیار قدرتمند هستند. این سیاست ماندگار می تواند چتر حمایتی خود را در پهنه وسیع‌تری بگستراند.
محمدمهدی مافی تاکید کرد: واگذاری زمین و مسکن ارزان یا رایگان ناکارآمدی خود را در اقتصاد نشان داده است. این اقدامات با توجه به اینکه نمی تواند تمام اقشار جامعه و حتی محرومان را در بر بگیرد فقط باعث ایجاد رانت برای عده‌ای می‌شود و ضرر آن به کل جامعه می رسد. هزینه منابعی که به عده ای خاص کمی تعلق می‌گیرد بر دوش کل جامعه ای است که با افزایش قیمت در تمام بخش‌های اقتصادی مواجه می‌شوند.
وی، راهکار ایجاد سیستم پایدار در بخش مسکن را در اختیار قرار دادن منابع جامعه و منابع سازندگان به خریداران دانست و افزود: در این فرآیند بانک‌ها به طور مستقل بدون این‌که رانتی از سوی دولت به آنها پرداخت شود باید در یک بازار رقابتی سود را پایین بیاورند. این موضوع به صورت ارگانیک دخالت دولت را به حداقل می رساند.
این کارشناس مسکن درخصوص برنامه دولت یازدهم در بخش مسکن تصریح کرد: دولت روحانی نسبت به دولت قبل به چشم انداز سیستم ارگانیک و پایدار در بخش مسکن نزدیک‌تر است ولی هنوز با آنچه جایگاه دولت و بخش سیاست‌گذاری و عمومی است فاصله دارد. در همه جای دنیا منابع مردم به کمک خانه‌دار شدن خود مردم می آید و صندوق پس انداز مسکن یکم که هم اکنون بانک مسکن آن را دنبال می کند تقریبا تابع چنین مدلی است.َ

کاهش سود سپرده‌های بانکی اجاره‌بهای مسکن را افزایش داده است

شتر سواری دولا دولای قانون پیش فروش مسکن

رییس اتحادیه مشاورین املاک کشور گفت: نواقص متعدد قانون پیش فروش مسکن موجب شده که بعد از چند سال ازاجرایی شدن آن شاهد بروز مشکلات جدی دراین حوزه باشیم.
شتر سواری دولا دولای قانون پیش فروش مسکن حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاورین املاک کشور اظهار داشت:سال 89 قانون پیش فروش مسکن درمجلس شورای اسلامی تصویب شد که باید ظرف مدت شش ماه اجرایی می شد اما ایرادات بنیادی در آن عملا باعث شد تا اجرای آن نزدیک 5 سال به طول انجامد.
وی تصریح کرد: این قانون از زمان اجرا نتوانسته مسایل مربوط به حوزه پیش فروش را جوابگو باشد،حتی در برخی موارد بر ادامه دار شدن شرایط رکود نیز تاثیر گذاشته است.
عقبایی  اذعان داشت:براساس ماده 23 و24 این قانون، مشاوران املاک ازتنظیم قراردادهای پیش فروش منع شده اند درحالیکه هرکسی بخواهد خرید یا پیش خریدی درحوزه مسکن انجام دهد باید درمرحله اول به مشاورین املاک مراجعه کند ودفاتر ثبت اسناد قابلیت رسیدگی به این گونه امورخدماتی را ندارند.
رییس اتحادیه مشاورین املاک کشور درادامه تاکید کرد:نکته  قابل تامل دیگر اجباری شدن دریافت شناسنامه فنی واحد برای عقد قرارداد پیش فروش است که با توجه به اینکه چنین شناسنامه ای درنهادهایی چون شهرداری ونظام مهندسی تعریف نشده است چگونه می توان توقع داشت چنین شناسنامه ای برای واحد ساخته نشده ارایه شود.
وی با اشاره به ضعف دیگر این قانون اذعان داشت:یک ماده ازاین قانون به این موضوع توجه دارد که باید واحد پیش فروش شده حتما دارای سند ملکی باشد اما بر طبق آمار 50 تا 60 درصد املاک کشور فاقد سند ملکی رسمی هستند.
حسام عقبایی بابیان اینکه این قانون باید هم محافظ حقوق پیش خریدار  هم پیش فروشنده باشد،گفت:دراین قانون حق مالکیت تدریجی درنظر گرفته شده به این معنا که خریدار به هرمیزان پول پرداخت کند می تواند ازملک سهیم شود واین موضوع ضرر جدی را متوجه پیش فروشنده می کند.
وی ادامه داد:دیگر ایرادات این قانون بحث بیمه است که باتوجه به اینکه قانونگذار بیمه را برای انجام قرارداد پیش فروش اجبار کرده است اما بعد ازگذشت چند سال هنوز هیچ شرکت بیمه ای برای پشتیبانی این قانون تعیین نشده است.
وی بیان کرد:خروجی این مشکلات باعث شده است که مردم نتوانند از طریق قانونی اقدام به پیش خرید وپیش فروش املاک خود کرده ودرنتیجه شاهد انجام این امور به صورت غیر قانونی در مشاورین املاک کشور هستیم.
عقبایی تصریح کرد:40درصد ازبازار مسکن را پیش فروش ها تامین می کنند واین قانون موجب شده تا این سهم از بازار را ازدست بدهیم و مسیر خروج از رکود را با 60 درصد ظرفیت طی کنیم که فشار زیادی را به بازار وارد می کند.
وی درپایان تاکید کرد: این قانون باید مورد بازنگری قرار گیرد و ازنظر فعالان ساختمانی،انبوه سازان،اتحادیه مشاوران املاک،تولید کننده ها ،سازمان نظام مهندسی،بنیاد مسکن و وزارت راه وشهرسازی وتمامی نهادهای مرتبط با حوزه مسکن در بهبود وتکمیل آن استفاده شود تا ازطرفی آرمان گرایانه نبوده واجرایی شود واز طرف دیگر از کلاهبرداری های احتمالی در حوزه پیش فروش جلوگیری شود.

در این نشست که به منظور بحث و تبادل نظر در مورد مشکلات و آسیب های صنعت ساختمان در استان برگزار شد،  با ارائه گزارشی از  وضعیت ساخت و ساز، بیان داشت آمار صدور خدمات مهندسی در سه سال گذشته نزولی بوده است. سید مجتبی موسوی افزود: در استان تنها 26 درصد از ساختمان ها را سازندگان دارای صلاحیت حرفه ای احداث کرده اند و این در نوع خود یک فاجعه است. وی با اشاره به میزان بالای ساخت و ساز غیر مجاز اظهار داشت در برخی از شهرها بدون کسب مجوز و رعایت اصول ایمنی، ساخت و سازها بصورت بی رویه انجام می شود و مالکین در نهایت جهت دریافت امتیاز آب و برق به شهرداری مراجعه کرده و در غالب گواهی استحکام بنا و بدون اطلاع دفاتر نمایندگی سازمان گواهی پایان کار دریافت می کنند. همچنین با ارائه گزارشی از عملکرد هیات مدیره سازمان گفت: راه اندازی کمیته های جدید و کاربردی، تشکیل جلسات هیات مدیره در دفاتر نمایندگی، تاسیس هیات مشورتی با حضور بزرگان سازمان، تشکیل مرتب جلسات کمیسیون روسای دفاتر برای بررسی مشکلات، نگاه جدی به بافت سنتی گرگان و احیای آن، تقویت نظارت و بازرسی، حضور تاثیرگذار در شوراهای فنی استان، تدوین برنامه عملیاتی مصوب در کمیته چهارنفره، تشکیل دو کارگروه مطالعات پهنه بندی و اراضی شیبدار و اصلاح ساختار اداری از مهمترین اقدامات سازمان در سال گذشته بوده است. مدیرکل را و شهرسازی گلستان نیز در این نشست کاری گفت این اداره کل در حوزه اختیارات خود به نظام مهندسی ساختمان کمک و حمایت خواهدکرد. ابراهیم مبارک قدم افزود: شاهد آن هستیم که در استان طرح انطباق شهری به خوبی اجرا نمی شود و به همین دلیل مشکلات زیادی برای کمیسیون ماده 5 به وجود می آید. وی با اظهار تاسف از روند صدور خدمات مهندسی و کاهش تقاضا بیان داشت بحث استفاده از مجریان ذی صلاح را به طور جدی پیگیری خواهیم کرد. مدیر کل راه و شهرسازی همچنین اظهار کرد ساختمان سرمایه ملی است و اجرای قانون نظام مهندسی و مقررات ملی ساختمان در جهت حفظ منافع عمومی جامعه و این سرمایه ملی است. مبارک قدم با اشاره به دوره های آموزشی ارتقا و نظیر آن برای مهندسان گفت با رایزنی هایی که انجام می دهیم سعی خواهیم داشت دوره های با کیفیت و هزینه کمتر برای مهندسان برگزار شود. وی تاکید کرد استفاده از مصالح استاندارد، طراحی مناسب نما با توجه به اقلیم منطقه، نگاه ویژه به حفظ بافت سنتی و هویت شهری باید مورد توجه نظام مهندسی ساختمان قرار گیرد. در تمام کمیسیون های فنی و تخصصی حوزه ساختمان و جهت انجام امور کارشناسی باید مهندسان دارای صلاحیت عضو سازمان اظهار نظر نمایند. در ادامه این جلسه مدیرکل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری استان و عضو هیات مدیره سازمان نیز با اشاره به تعامل مناسب نظام مهندسی ساختمان و راه و شهرسازی در گلستان بیان داشت در پیشبرد اهداف وزارتخانه در بخش ساختمان، نباید نظام مهندسی ها به تنهایی عمل نمایند. ابراهیم کریمی با اشاره به مشکلات مهندسان شهرساز گفت: تعرفه جدید خدمات شهرسازی باید هر چه زودتر مورد بررسی قرار گیرد. وی تاکید کرد سازمان نظام مهندسی آمادگی دارد با استفاده از تمام ظرفیت فنی و تخصصی خود را جهت کمک به رشد و تعالی استان بکار گیرد. عضو دیگر هیات مدیره نیز در این نشست با اشاره به مشکلات سازندگان مسکن اظهار داشت معضل عمده ما ثبت اکثر پروژه ها در متراژ 999 متر است در حالی که واقعیت غیر از این است. حلیمه جرجانی ادامه داد متاسفانه وقتی ناظر و به تبع آن سازمان گزارش خلاف واقع شده را به شهرداری ها اعلام می کنند، برخورد قاطعی از سوی شهرداری ها صورت نمی گیرد و پروژه ها متوقف نمی شوند. وی اظهار داشت در این مورد آسیب شناسی انجام داده و نظرات خود را به شهرداری ها اعلام کردیم. جرجانی همپنین بیان کرد اگر می خواهیم ساختمان ها به عنوان سرمایه ملی حفظ شوند باید مقررات ملی ساختمان و استفاده از مجری ذی صلاح و البته متعهد در کنار نظارت و بازرسی جدی تر از گذشته لحاظ شود. در ادامه جلسه یکی از اعضای معمار هیات مدیره سازمان با اشاره به موضوع مهم سیما و منظر شهری اعلام کرد کمیته سیما و منظر شهری که دبیرخانه آن در راه و شهرسازی می باشد فعالیت خوبی را شروع کرده است و امیدواریم ضوابط و مقررات پیشنهادی این کمیته بعد از تصویب در کمیسیون ماده 5 به شهرداری ها ابلاغ شود. ابوالحسن اسلانی افزود: به دلیل نداشتن ضوابط قانونی مهندسان معمار نمی توانند از احداث نما های نا متقارن و دارای مشکل، جلوگیری نمایند. وی همپنین بیان داشت سعی داریم با استفاده از تجارب اساتید درجه یک کشور تا پایان سال پیشنهادات خود را برای کمیته چهارنفره آماده نماییم.

ضرروت اصلاح شیوه‌های ساخت و ساز/ تشدید نظارت بر استاندارد مصالح ساختمانی و شیوه‌های ساخت بناها

یک نکته در اثر بخشی طرح مسکن اجتماعی

مسکن اجتماعی چند سالی است که با آغاز به کار دولت یازدهم به ‌عنوان جدیدترین نسخه تأمین مسکن برای قشر ضعیف و کم‌ در آمد در کشور مطرح شد؛ که به گفته کارشناسان اجرای این طرح نیازمند توجه به چند حقیقت اجتماعی و اقتصادی موجود در کشور است.
این حقیقت که اجاره‌ بها بخش عمده‌ای از سبد معیشت خانوار اجاره‌ نشین را در کشور ما اشغال کرده و اینکه دو دهک اول جامعه ما با کمترین درآمد، توان پس‌انداز و تأمین وجوه مورد نیاز برای خانه‌دار شدن را ندارند، از سوی دیگر در مسکن مهر با توجه به مشکلاتی که این طرح در اجرا با آن مواجه شد از قبیل بحث تملک زمین 99 ساله، دوری از بافت اصلی شهرها، مشکلات اجرایی به دلیل صلاحیت نداشتن و بعضاً سودجویی سازندگان، نبود زیرساخت‌های لازم شهری، ناهنجاری های فرهنگی به دلیل عدم توزیع مناسب اقشار و... منجر به هدر رفت منابع عظیم مالی و تبعات شدید اقتصادی گردید و دولت را برآن داشت تا با ارائه طرحی جدید و اصلاح ‌شده چتر حمایتی خود را بر سر اقشار کم‌ درآمد بگستراند.
مسکن اجتماعی بدون پای گنده تعاونی‌ها اثربخش نیست
در همین زمینه مدیرعامل اتحادیه سراسری تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت با بیان این مطلب که مسکن اجتماعی در حال تبدیل به یک شو تبلیغاتی است گفت: به جای این که دولت صرفاً با رویکرد به سمت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به دنبال رسیدن به این آرمان باشدباید از تعاونی هاکه ید طولانی در به ثمر رسیدن اهداف بزرگ نظام در تمام عرصه‌ها بودند بیشتر بهره مند می شد.
اسماعیل خاک فرجی گفت: قطعاً برای اجرای رونق این طرح یا پروژه صرفاً بنیاد مسکن به تنهایی با کوهی از هزینه‌ها بالا نمی‌تواند در به ثمر رسیدن این مهم موفق عمل نماید. متاسفانه در طرح اجتماعی جای پای گنده تعاونی‌ها نادیده گرفته شده است و در این خصوص پاسخ دقیقی ارائه نشده است.
وی با بیان این که با قاطعیت می‌توان گفت بانک‌ها تاکنون حرف اول در تأمین مالی مسکن ایفا می‌کردند گفت: به دلیل شاخص ‌های کلان اقتصادی در حال حاضر بانک‌ها با ارائه تسهیلات به اقشار ضعیف بدون ضامن و طولانی مدت گامی برنمی‌دارند. برای همین این بخش نیازمند نهاد توسعه‌ای بدون چشم داشت سود وبورکراسی های سنگین اداره است
خاک فرجی گفت: ارائه مسکن اجتماعی با حضور تعاونی‌ ها می‌تواند بار مسئولیت را از دوش وزارت خانه بردارد. مسکن اجتماعی نیازمند هم افزایی همه جانبه است.
برخی از سازندگان املاك استيجاري دولت هفتم همچنان در زندان هستند
همچنین عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌ سازان مسكن تهران با بيان اينكه مسوولان اخبار درست و جامعي از موفقيت های مسكن اجتماعی در جهان ارائه نمی دهند، گفت: در حال حاضر شماري از كشورها مانند فرانسه، انگليس و امريكا مجبور به تخريب برخي واحدهاي اجتماعي شدند.
ايرج رهبر اظهار كرد: ناموفق‌ترين نمونه شهرك‌هاي اجتماعي پروئيت ايگو در امريكا بود كه به علت فساد و ناهنجاری های انسانی مجبور به تخريب آن شدند. بايد در اين مورد خاطرنشان كرد كه اين طرح در سال ۱۹۵۱ جايزه‌‌ انجمن معماران امريكايي را كسب كرده بود.
ايرج رهبر معتقد است تبعات اجتماعي، فرهنگی و هويتی، مسكن‌ های اجتماعی برای برخي كشورها بسيار سنگين بوده است.
وی با بيان اينكه براي ساخت مسكن اجتماعي بايد تمام الگوها مورد مطالعه قرار بگيرد و با بومي‌سازي و رفع مشكلات آن وارد كشور شود. گفت: ما بايد براي جزء به جزء اين واحدها تعريف داشته باشيم؛ به‌طور مثال اين املاك قرار است براي چه قشري، با چه آورده‌يي و با چه طرحي ايجاد شود.
عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن تهران با بيان اينكه در دوران وزارت دكتر عبدالعلي‌زاده، طرح‌هاي اجتماعي استيجاري در برخي استان‌ها ناموفق اجرا شد، گفت: استان زنجان نيز با ارائه املاك استيجاري نه‌تنها نتوانست به موفقيت بزرگي براي خانه‌دار كردن مردم دست پيدا كند. بلكه برخي از سازندگان املاك استيجاري دولت هفتم همچنان در زندان هستند؛ زيرا اين طرح داراي اشتباهات عميق مالي و طراحي بود و متاسفانه مسوولان پشت سازندگان را به‌يك‌باره خالي كردند. مسوولان بايد بدانند بخش خصوصي نيازمند حمايت آنها به‌صورت حامي هستند. زيرا گذشت زمان نشان داده كه دولت‌ها نقش تصدي‌گري را به‌صورت حرفه‌يي بازي مي‌كنند.
وی در خصوص عدم استقبال از املاك استيجاري توليدشده در دولت هفتم گفت: شايد دليل اول در فرهنگ ايراني نهفته باشد اين فرهنگ ريشه در مالكيت دارد يعني مردم ايران‌ دوست دارند واحد مسكوني متعلق به خودشان باشد. دليل دوم را مي‌توان در ورود بي‌ضابطه افراد متفرقه به مناقصه‌هاي مزبور دانست.
رهبر تشريح كرد: عدم به‌روزرساني و انعطاف بزرگ‌ترين مشكل ساخت‌ و سازهاي املاك اجتماعي در ايران است. به‌طور مثال، قيمت هر متر ساخت مسكن مهر در سال‌هاي اول حدود 300 هزار تومان بوده كه مسوولان انتظار دارند بعد از چند سال يك سازنده با همين قيمت ساخت‌وساز را پيش ببرد. درنهايت ما با يك‌ مشت بلوك بدقواره با زيرساخت‌هاي كاملا الكي روبه‌رو خواهيم بود.
عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان مسكن تهران گفت: آنچه از طرح مسكن اجتماعي تاكنون وجود دارد صرفا پيش‌نويس يك تفاهمنامه ميان وزارت راه و شهرسازي و وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي تحت عنوان برنامه مشترك است كه هنوز به امضاي طرفين هم نرسيده است. در اين پيش‌نويس هنوز هيچ‌يك از مولفه‌هاي طرح اعم از ميزان و نوع منابع مورد نياز، ميزان و نوع تسهيلات در نظر گرفته‌شده براي متقاضيان، نحوه اجرا و مراحل زماني طرح مشخص نشده و اين تفاهمنامه برنامه مشترك بين دو وزارتخانه دولت يازدهم، پر از پرانتزها و ابهامات است.
وي گفت: بزرگ‌ترين اشتباه دولت در ساخت مسكن عدم توجه به بخش خصوصي است. اگر همه وظايف برعهده بخش خصوصي باشد و دولت‌ها آنها را تحريك نكنند، حس رقابت ايجاد و به‌تبع آن شاهد املاك باكيفيت‌تر خواهيم بود. به‌طوركلي بايد دولت‌ها بدانند بخش خصوصي مي‌تواند، بدون تصدي‌گري دولت‌ها مردم را خانه‌دار كند.
اين فعال ساختماني در نهايت گفت: بخش خصوصي با حمايت و نظارت دولت مي‌تواند، گام‌هاي موفقي در ايجاد و خانه‌دار كردن مردم بردارد.
مسکن اجتماعی یک برد دو طرفه
همچنین یک کارشناس مسکن با بیان این که مسکن اجتماعی در کشورهای اروپایی معادل تولید ثروت و توسعه است گفت: کشورهای اروپایی با ایجاد «نظام استیجاری ارزان» تحت مالکیت بخش‌های غیر انتفاعی توانسته‌اند برد – برد دو طرفه ایجاد کنند؛ یعنی هم گروهای کم درآمد به خانه‌شان رسیدند هم بخش‌های غیر انتفاعی به پول خود دست یافتند.
احمد اوغلی  گفت: درکشور های مختلف حدود 30 درصدنیاز مسکن از طریق مسکن اجتماعی بر آورده می‌شود.
وی با بیان این که این طرح به رغم کاستی‌های متعدد یکی از موفق‌ترین پروژه‌های کشورهای اروپایی است ابراز داشت: این کشورها ازاین طریق توانسته‌اند به جز کنترل بازار اجاره از سوداگری و ارزش افزوده زمین جلوگیری کنند.
این کارشناس مسکن با بیان این که مسکن اجتماعی در کشورهایی مانند هلند و فرانسه جدای از مبحث بالا توانسته در توسعه متراکم شهری مؤثر باشند.
وی در این خصوص توضیح داد: این کشورها با استفاده از الگوهای مطلوب معماری توانسته‌اند یک نوع زندگی غیر تجملی مناسبی را برای اقشار کم درآمد مهیا کنند تا این اقشار مانند ساکنان مسکن مهر ایران سر در گریبان و مورد خفت قرار نگیرند.
احمد اوغلی ادامه داد: این طرح در کانادا، استرالیا و همچنین سنگاپور و مالزی شکل عمده‌ای از تصرف مسکن محسوب می‌شود.
این کارشناس مسکن در خاتمه گفت: این طرح جدای مشکلاتی که دارد می‌تواند به‌نوعی طرح موفق ارزیابی شود البته اجرای آن نیازمند مشارکت سازمان‌های متعدداست تا بتواند تمام چالش‌های مسکن مهر را پوشانده و نوعی اصالت و هویت را نصیب اقشار کم‌درآمد جامعه کند.تا آن ها احساس نابرابری کمتری نسبت به دیگر اقشار جامعه داشته باشند .

رکود بازار مسکن ادامه خواهد داشت

وی با بیان اینکه سود سرمایه برای انبوه سازان در سایر استان ها بیشتر از اصفهان است، اظهار کرد: این موضوع باعث فرار سرمایه از استان شده است و مسوولان و مدیران اصفهان باید در خصوص سخت گیری‌ها عارضه یابی و آن را رفع کنند تا بتوان مشکلات استان را حل کرد.

مسکن 11 هزار و 340 خانوار دارای دو معلول به بالا تامین می شود

منتظر افزود: به دلیل برهم خوردن تعادل میان عرضه و قاضا نمی توان انتظار داشت که این مشکل برای همه دانشجویان نخبه رفع شود.

نبود حریم برای ورود به حرفه ساخت وساز

رئیس سازمان نظام مهندسی در نشست خبری با اصحاب رسانه از نبود حریم برای ورود به حرفه ساخت و ساز گلایه کرد وگفت: حریم درستی برای ورود به حرفه ساخت وساز تعریف نشده است و این یکی از مشکلات مهم صنعت ساخت و ساز است.
علی اکبر رمضانی اظهار داشت: اکنون هر فرد به صرف داشتن زمین و یا سرمایه، وارد حرفه ساخت وساز شده است بدون اینکه مهارت و آشنایی لازم را در این زمینه داشته باشد.
وی با بیان اینکه سرمایه های زیادی در سطح کشور در صنعت ساخت و ساز هزینه می شود افزود: اجرای ساخت و سازها توسط افراد غیراهل و فاقد صلاحیت سبب می شود بهره برداران، مهندسان ، جامعه و در نهایت محیط زیست متضرر شوند و با اجرای غیراصولی سازه ها سرمایه های ملی به خطر افتد.
وی با تاکید بر اینکه امروز انگشت اتهام در بروز هر نقص و ایراد در پروژه های ساخت و ساز  به سمت مهندسان است و خواه ناخواه جامعه، مهندسان را در این باره مسئول می داند افزود: مهندسان از تایید پروژه هایی که به آن اشراف و آشنایی کامل ندارند ویا مستندات کافی از روند اجرای آن در دست ندارند خودداری کنند.
رمضانی تصریح کرد: امروز صنعت ساختمان بسیار پیچیده شده است و انتظارات و توقع مردم و جامعه نیز به همان نسبت از جامعه مهندسی تغییر یافته است بنابراین مهندسان باید بیش از پیش نسبت به مسئولیت های اجتماعی ، اقتصادی ، فرهنگی و ... خود حساس باشند.
تمایل به انبوه سازی در خراسان شمالی افزایش یافته است
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان شمالی گفت: تقاضا و تمایل برای انبوه سازی در این استان افزایش یافته است.
رمضانی اظهار داشت: تمایل و رغبت به مجتمع سازی و انبوه سازی ماموریت و رسالت مهندسان و مدیران را افزایش داده است.
وی از افزایش تهیه نقشه های ساختمانی طی نیمه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در استان خبر داد و گفت: در نیمه نخست امسال 234 هزار و 370 مترمربع نقشه ساختمانی در دفاتر طراحی استان تهیه شده است که این رقم نسبت به مدت مشابه سال گذشته 85 درصد رشد داشته است.
وی خاطرنشان کرد: تعداد پروژه هایی که برای تهیه نقشه های ساختمانی توسط مهندسان دفاتر مهندسی بررسی شده است نیز با افزایش 62.5 درصدی از 478 مورد در نیمه نخست سال گذشته به 777 مورد در نیمه نخست امسال رسیده است.
رمضانی اظهار داشت: در نیمه نخست امسال 33 درصد از ساختمان ها در گروه الف(یک تا دو سقف) قرار داشته اند و 57 درصد از این سازه ها نیز در گروه ب(سه تا پنچ سقف) اجرا شده اند و 10 درصد از ساختمان ها نیز پنج تا هفت سقف داشته اند.
به گفته وی این آمار نیز به نوعی نشان از تغییر ذائقه سازندگان به ساخت و ساز مجتمع و انبوه سازی دارد.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان شمالی افزود: اکنون سه هزار و 608 مهندس عضو این سازمان هستند که 60 درصد از آنان هنوز پروانه اشتغال ندارند.
وی خاطرنشان کرد: تنها یک هزار و363 نفر از اعضای این سازمان دارای پروانه اشتغال هستند. مهندسان استان به لحاظ حرفه ای، جوان محسوب می شوند.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان شمالی در بخش دیگر سخنان خود به تخلفات ساختمانی در استان اشاره کرد و گفت: افزایش سطح بنا بیشترین عنوان تخلف ها را به خود اختصاص داده است البته در این زمینه تمایل کارفرما و سازنده موثر بوده است.
وی افزود: سازندگان خواستار ارتکاب تخلفاتی همچون افزایش طبقات، افزایش سطح بالکن و یا افزایش سطح بنا هستند البته در این باره قوانین باید اصلاح شود تا جلوی بروز تخلفات گرفته شود.
رمضانی اظهار داشت: اکنون قوانین شهرداری با مقررات ملی ساختمان در تعارض و تقابل است که باید اصلاح شود.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان شمالی گفت: طی نیمه نخست امسال ساخت و ساز ها در بجنورد بیش از نیمی از ساخت و ساز های کل استان را به خود اختصاص داده است و شهر جاجرم نیز کمترین ساخت و ساز ها در این مدت داشته است.
وی با بیان اینکه ساخت بناها با اسکلت های بتنی در استان طی سال های گذشته روند رو به رشد داشته است گفت: در نیمه نخست امسال 81 درصد از سازه های استان با اسکلت بتنی و 14 درصد از این بناها با اسکلت فلزی ساخته شده است.
رمضانی از تدوین و چاپ کتابچه نظام نامه رفتار حرفه ای مهندس در استان خبر داد و گفت: این کتابچه در دو نسخه به چاپ رسیده که یکی از نسخه ها در اختیار مهندسان و نسخه دیگر در پرونده مهندسان بایگانی می شود و مهندسان عضو در سازمان ومهندسان جدید الورود مکلف به مطالعه و اجرای مفاد این آیین نامه هستند.
وی از برگزاری دومین همایش تخصصی زلزله در استان خبر داد و گفت: نخستین همایش تخصصی زلزله در سال 93 در سطح استانی برگزار شد و دومین همایش به صورت ملی در بهمن ماه امسال و همزمان با بیستمین سالروز وقوع زمین لرزه بجنورد، برگزار می شود.
وی هدف از برگزاری این همایش را معطوف شدن توجه مسئولان و مردم به مقاوم سازی سازه ها و به کار بردن ملزومات در این زمینه در ساخت  سازها عنوان کرد وگفت: دبیرخانه دائمی همایش تخصصی زلزله در سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تشکیل شده است و در تلاش هستیم تا خروجی این همایش در سال جاری، ارتقای سطح کیفیت ساخت و ساز و توجه به مقاوم سازی در این صنعت باشد. و آورده این همایش برای شناخت وضعیت استان و کمک به روشنگری حرفه ای مؤثر باشد.
وی درباره اقدامات انجام شده طی امسال گفت: همایش بزرگداشت روز معمار، اعزام شماری از مهندسان برای اجرای پروژه های توسعه حرم رضوی، برگزاری همایش مسئولیت های مهندسی، و حضور در نمایشگاه صنعت ساختمان از جمله اقدامات انجام شده در نیمه نخست امسال در این سازمان است.
گفتنی است در زلزله سال 75 در بجنورد 170 روستا دچار آسیب و تخریب شدند و 84 نفر در این حادثه طبیعی جان خود را از دست دادند.

نبود عرضه و تقاضا چه بر سر بازار مسکن آورد

پرداخت تسهیلات به واحدهای مسکونی خسارت‌دیده از سیل ایلام

 بازار مسکن احتمالا نیمه دوم سال هم رونق نمی‌گیرد

رئیس انجمن انبوه سازان مسکن کرمانشاه معتقد است، بازار مسکن در نیمه دوم امسال هم رونق را به چشم نمی‌بیند.
منصور طاقه‌ای با بیان این‌که بازار مسکن در نیمه نخست امسال بدون تغییر بود و رونقی را در آن شاهد نبودیم، اظهار کرد: در این مدت تغییری هم در قیمت مسکن رخ نداد.
وی با ابراز این عقیده که برنامه خاصی برای خروج از رکود بازار مسکن وجود ندارد و فقط افزایش تسهیلات مسکن را داشتیم که چون در کنار پارامترهای دیگر قرار می‌گیرد، جوابگو نبود، ضمن آن که برای نیمه دوم سال نیز تغییری در بازار مسکن پیش‌بینی نمی‌شود، افزود: به نظر می‌رسد در شش ماهه دوم سال نیز رونق را در بازار مسکن نخواهیم داشت و قیمت‌ها نیز در همین حدود خواهد ماند.
طاقه‌ای زمان بازگشت رونق به مسکن را بعد از انتخابات و در سال آینده اعلام کرد و ادامه داد: این رونق زمانی به بازار مسکن بازمی‌گردد که برای تحریک بازار برنامه وجود داشته باشد، البته نباید این نکته را نیز فراموش کرد که اگر قرار باشد اشتغال در کشور سر و سامان بگیرد، تنها راه، رونق بازار مسکن است.
وی از عمر چهار ساله رکود بازار مسکن یاد کرد و گفت: اکنون چهار سال از این رکود می‌گذرد و با توجه به این‌که دوران رونق و رکود معمولا تناوب پنج ساله دارد، احتمالا سال آینده شاهد رونق خواهیم بود.
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن کرمانشاه با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در این چند سال نیز خاطرنشان کرد: 18 پارامتر مختلف بر بازار مسکن اثرگذار است که یکی از همین پارامترها درآمدهای نفتی است و تا زمانی که درآمد نفتی بهتر نشود، شاهد رونق بازار مسکن نخواهیم بود.
طاقه‌ای نرخ سود بانکی را نیز بر بازار مسکن موثر خواند و اظهار کرد: تا زمانی که سود بانک‌ها بالاست مردم ترجیح می‌دهند پول خود را به بانک بسپارند تا آن را صرف خرید ملک کنند، زیرا در گذشته بخش قابل توجهی از خرید ملک با دید سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول بود که اکنون دیگر چنین سرمایه‌گذاری جواب نمی‌دهد و مردم با سپرده‌گذاری در بانک درآمد بیشتری به دست می‌آورند.
وی قدرت خرید مردم را نیز بر رونق و رکود بازار مسکن موثر دانست و تاکید کرد: تقاضای بالقوه برای مسکن وجود دارد، اما چون مردم قدرت خرید ندارند این تقاضا بالفعل نمی‌شود و اکنون چند سال است که تقاضا برای بازار مسکن روی هم انباشته شده است.
به گفته این کارشناس، وقتی در کشور سالانه 700 تا 800 هزار ثبت ازدواج داریم، تقریبا به همین تعداد نیز خانه مورد نیاز است. پس تقاضا در بازار مسکن وجود دارد اما قدرت خرید پایین است.
طاقه‌ای در بخش پایانی سخنان خود به قیمت‌های بازار مسکن نیز اشاره و تصریح کرد: قیمت‌ها نیز در این مدت تغییر چندانی نداشته، اما با ورود بازار مسکن به دوره رونق، شاهد رشد قیمت‌ها نیز خواهیم بود. قیمت‌ها اکنون پایین‌تر از میزان قیمت تمام شده است و این طبیعی است که در آینده به قیمت واقعی نزدیک شود.

وی ادامه داد: براساس گزارش ارائه شده به وزیر قرار است برای متقاضیان اصلی مسکن مهر، اقداماتی صورت گیرد و هر چه زودتر تصمیماتی دراین زمینه اجرایی شود.

مؤسسات پس‌انداز گره‌گشای مشکلات مسکن است؟

تعیین نقشه راه بخش مسکن در یک سال آینده

همایش سیاستهای توسعه مسکن
شانزدهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن در ایران با قرائت بیانیه ۱۶ ماده ای که به مباحثی همچون توسعه پایدار، تمدن ایرانشهری، هم افزایی نهادها و سازمانهای مرتبط با بخش مسکن، ارتقای نظام تامین مالی، سیاستگذاری بهینه درخصوص زمین و مساله بازآفرینی شهری تاکید داشت به کار خود پایان داد.
پس از پایان برنامه‌ها و نشست‌های تخصصی دومین روز از برگزاری شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران که در روزهای ۱۲ و ۱۳ مهرماه در دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برگزار شده بود بیانیه پایانی این همایش که به نوعی نقشه راه سیاستگذاری مسکن در وزارت راه و شهرسازی طی یک سال آینده محسوب می شود قرائت شد.
در این بیانیه ۱۶ بندی که توسط علی چگنی مدیر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی خوانده شد آمده است:
«با استعانت از خداوند متعال و به همت دست اندرکاران بخش مسکن، شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن، با همکاری دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، به‌عنوان جلوه‌ای زیبا از ارتباط حوزه سیاست‌گذاری و دانشگاه، در روزهای ۱۲ و ۱۳ مهر ۱۳۹۵ برگزار شد. برگزاری این همایش، فرصتی مغتنم در بهره‌گیری از اندیشه متخصصان و صاحب‌نظران حوزه مسکن بود که با حضور جناب آقای دکتر آخوندی، وزیر محترم راه و شهرسازی، دانشگاهیان، مدیران و کارشناسان ارشد بخش مسکن، به طرح و بحث موضوعات کلیدی سیاستی در این حوزه و تبیین اهمیت و نقش آن در توسعه کشور پرداخت. مهم‌ترین نکاتی که در این نشست علمی مورد تاکید شرکت‌کنندگان محترم قرار گرفت عبارتند از:
۱- دست‌اندرکاران بخش مسکن، دستیابی به بالندگی و توسعه پایدار این بخش را به‌عنوان ایده‌آلی واحد، برگزیده و بر ایجاد پیش‌نیازها و نهادهای لازم برای دستیابی به این مهم، تاکید دارند.
۲- شعار سازمان ملل متحد تحت عنوان «مسکن در کانون توجه»، به‌عنوان شعار واحد، سر لوحه اقدامات سیاست‌گذاران خواهد بود، به این معنی که به مقوله مسکن هم به‌عنوان یک موضوع کانونی و هم در کانون ساختار شهری توجه شود.
۳- مهم‌ترین و ضروری‌ترین نکته در سیاست‌گذاری مسکن، درک صحیح صورت مساله و دستیابی به یک گفتمان مشترک برای حل این معضل است و هر نوع برنامه ریزی مالی، تولیدی، فنی، باید در راستای پاسخ به این مساله باشد، نه در تعارض و تناقض با آن.
۴- کیفیت زندگی در هر دو بعد مادی و معنوی، اصلی‌ترین مساله در بخش مسکن است. کیفیت مادی به مفهوم مدنیت و کیفیت معنوی، مفهوم یک تمدن ایرانشهری است که هویت و فرهنگ ایرانی در آن هویدا بوده و ضامن رفاه و آسایش باشد.
۵- تولید و عرضه مناسب مسکن، حاصل تعامل یک ساختار نظام‌مند و یک سلسله نهاد است. نهادهایی چون: نهاد توسعه‌ای، نهاد ضمانتی، نهاد مالی، نهاد شهرداری، نهاد شهرسازی، نهاد آموزش و... باید با کارکرد تعاملی و اکمل به گونه‌ای هم افزایی ایجاد کند تا در نهایت مسکن مطلوب را به‌عنوان یک محصول بهینه به جامعه عرضه کنند.
۶- در ارتقا و بهبود عملکرد نظام تامین مالی:
- ارتقا و استفاده هم راستا از ظرفیت‌های بازار پول، بازار سرمایه و بیمه به‌صورت بهینه و کارآمد
- ایجاد یک نهاد توسعه‌ای و به طریق اولی ایفای این نقش ازسوی بانک مسکن
- تلاش و حمایت برای راه‌اندازی نهادهای اعتباری و مالی (همچون، صندوق تضمین تسهیلات رهنی، شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای، شرکت‌های تامین سرمایه، لیزینگ و...مورد تاکید است.
۷- دربازنگری قوانین مالیاتی حوزه مسکن، توجه به کارکردهای توزیعی و تخصیصی در راستای کنترل و بهبود عملکرد بازار به طریق اولی مورد توجه می‌باشند. استفاده از ابزار مالیاتی بهینه، مسیر دستیابی به اهداف توسعه‌ای را تسهیل خواهد کرد.
۸-  دستیابی به هدف سیاست‌گذاری بهینه در حوزه زمین به نحوی که واگذاری زمین، برای ارتقای نظام اجتماعی و اقتصاد شهری به خدمت گرفته شود، مستلزم ایجاد نظام اطلاعاتی شفاف در این حوزه، مدیریت شهری قدرتمند و منسجم، درک اشتراکات توسعه شهری و سیاست زمین و تعیین خط‌مشی واحد است.
۹- کارآمدی نظام مسکن اجتماعی در صورتی حداکثر خواهد شد که برنامه‌های این بخش در یک نظام فراگیر اجتماعی و در قالب سیاست‌های رفاه همگانی شکل بگیرد.
۱۰- به‌رغم تاکید بر کاهش دامنه مداخلات دولتی و افزایش نقش حاکمیتی دولت، نیاز بخشی از اقشار جامعه باید در قالب برنامه‌های مسکن اجتماعی پاسخگویی شود. در تدوین برنامه‌های مسکن اجتماعی، توجه به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست محیطی، الزامات معیشتی، حفظ فرصت‌های اشتغال و... مورد تاکید است.
۱1- بهره‌گیری از تجارب کشورهای مختلف در زمینه مسکن اجتماعی، توجه و تاکید بر بهره‌گیری از الگوی ساخت و ساز بومی، اجرای طرح‌هایی با محوریت مشارکت مردم و تعریف مسوولیت‌های مناسب برای اقشار هدف از جمله نکات قابل توجه در طراحی مکانیزم‌های اجتماعی مسکن است.
۱۲- در برنامه‌ریزهای آتی مسکن همبستگی مسکن، محله و شهرها در راستای ایجاد محیط مسکونی ایمن، پیشگیری از گسست اجتماعی و تقویت شبکه‌های سرمایه اجتماعی، مورد توجه خواهد بود.
۱۳- بهسازی و بازآفرینی عرصه‌های نابسامان شهری و جلوگیری از رشد مناطق پیرامونی به‌عنوان یکی از راه‌های موثر برای دستیابی به ظرفیت‌های توسعه درونی و مسائل اصلی مسکن، مورد اجماع و تاکید است.
۱۴- تحقق سیاست‌های بازآفرینی شهری، مستلزم باز تعریف دستور کار شهری، تدوین برنامه تامین مسکن در راستای سیاست‌های بازآفرینی شهری، حضور توسعه گر و تسهیل‌گر و ابزارسازی مالی و حقوقی، است.
۱۵- لازم است تا برای ایجاد نسل نوین شهرهای جدید در سیاست‌های توسعه شهری به‌عنوان ابزار عملیاتی کردن برنامه‌های توسعه ملی و منطقه‌ای و پشتیبان بازآفرینی شهری، برنامه‌ریزی و زمینه‌سازی شود.
۱۶-ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها یک مساله مهم و حیاتی فرابخشی در حوزه مسکن است. کاهش تعارض و تضاد منافع بین بازیگران مدیریت شهری و مردم به‌عنوان اجزای پویای یک شهر، مسیر دستیابی به توسعه و بهبود کیفیت سکونت را هموار خواهد کرد».
در این همایش سخنرانی پیروز حناچی، معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی، ماکان رفعت‌جو،  محقق مسکن اجتماعی از کشور فرانسه، تیمور رحمانی، رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران، ابوالفضل مشکینی، عضو هیفت علمی دانشگاه تربیت مدرس و جان‌محمدی، نماینده گروه توسعه ایرانیان به عنوان سخنرانان برتر و  آثار حمید رخساری، پارسا ارباب و محسن مهرآرا به عنوان مقالات برتر اعلام شدند.

تامین مالی چالش‌ بخش مسکن است

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این‌که تامین مالی چالش بخش مسکن است، گفت:‌وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی‌تواند بار مسکن اجتماعی را به دوش بکشد.
حامد مظاهریان با بیان این‌که هم‌اکنون حدود 4 میلیارد جمعیت کره زمین (54 درصد) در شهرها زندگی می‌کنند، اظهار کرد: در ایران نیز حدود 73 درصد جمعیت در شهرها زندگی می‌کنند. در واقع شهرنشینی در کشور ما نسبت به میانگین جهانی 20 درصد رشد داشته است که پیش‌بینی می‌شود این رویه در آینده‌ای نزدیک ادامه داشته باشد.
وی با بیان این که بر اساس آمار طی 40 سال اخیر به ازای هر 100 خانه 127 خانوار داشته‌ایم، تصریح کرد: این آمار اکنون کاهش پیداکرده و به ازای هر 100 خانه 104 خانوار داریم
وی با بیان این‌که امیدواریم بتوانیم در راه باقی‌مانده به نقطه سربه سری رسیده و مطمئن شویم که مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل‌شده است، افزود:‌ تامین مالی مسکن یکی از چالش‌های پیش‌روی ما در این بخش است. طبق گزارش‌های جهانی این چالش نیز در سراسر جهان‌دیده شده و  کامیابی‌ها و ناکامی‌های زیادی به همراه داشته است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این‌که سیستم مالی کشور برای نظام تأمین مالی مسکن، بانک محور بوده که هم‌اکنون نیز با حجم محدود منابع در کشور روبروست، گفت: به دلیل شاخص‌های کلان اقتصادی بانک‌ها از اعطای تسهیلات بلندمدت راضی نبوده و در این جهت گامی برنمی‌دارند. از سوی دیگر بانک‌ها برای تأمین تسهیلات اقشار ضعیف که تضمین‌های کافی نیز ندارند دچار تردید هستند. بدین منظور توصیه جهانی این است که بخش مسکن باید از نهاد توسعه‌ای برخوردار باشد. نهادی که اجرای سیاست‌ها و نه سوددهی را در ارجعیت فعالیت‌های خود قرار دهد.
مظاهریان با اشاره به این‌که افزایش 4 برابری بودجه بانک مسکن می‌تواند اولین گام برای تبدیل این بانک به یک بانک توسعه‌ای محسوب شود، افزود:  این نهاد در زمان افت‌وخیز قیمت مسکن به خریدار،‌سازنده و فروشنده کمک می‌کند تا در معامله خود از یک امنیت نسبی برخوردار باشند. این نهاد معاملات را شفاف می‌کند و این شفافیت به همه اطمینان می‌دهد که سرمایشان در ریسک وسیعی قرار نگیرد.
وی با اشاره به مسکن اجتماعی گفت: امکان ندارد  یک وزارتخانه به‌تنهایی بتواند بار این مسئولیت را به دوش بکشد این مسئله یک عزم عمومی می‌خواهد تا بتواند با یک هم‌افزایی تمامی برنامه‌های اجتماعی را ایجاد کرده و جایگاه مسکن در برنامه رفاه اجتماعی را ایجاد کند.
معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که نظام واگذاری زمین در ایران سنتی است، افزود: این نظام به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند یک نظام مبتنی بر 73 درصد شهرنشین را نمایندگی کند. سیستم توزیع زمین با رانت‌هایی که ایجاد می‌کند بسیار فساد برانگیز بوده و باید به‌صورت کاملاً جدی مورد بازبینی قرار گیرد.
مظاهریان در خصوص نظام ساخت‌وساز نیز بیان کرد: ما متأثر از گسترش‌هایی که صورت گرفته می‌توانیم با اطمینان بگوییم که اکنون ساختمان‌هایی باکیفیت بیشتر نسبت به دهه‌های گذاشته داریم ولی باز تا ایده‌ال همچنان فاصله‌داریم. ما فاقد یک نظام جامع کنترل ساختمان هستیم و باید در این جهت حرکت‌های منسجمی انجام دهیم. از سویی دیگر مصرف انرژی در نظام ساخت‌وساز مسئله‌ای غیر قابل‌توجه است. ما  از این طریق می‌توانیم هم به اقتصاد کلان کشور و همچنین به اقتصاد خانوار کمک کنیم که شروع‌کننده این کار نیز منحصراً با بخش مهندسی خواهد بود.

قیمت ساخت و نرخ سود، مبنای توافق

گفتنی است درطرح زمین صفر، یک  قطعه زمین به صورت پایلوت از بلوک‌های آزاد و تملیک شده شرکت عمران و بهسازی در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد و سپس واحدهای مسکونی به صورت مشارکتی ساخته می‌شوند و شرکت عمران و بهسازی در مقابل سهم زمین، از انبوه‌ساز واحدمسکونی ساخته‌شده دریافت می‌کند.

مجموعه اتفاقاتی در نهاد اقتصاد مسکن رخ داد که باعث تغییر رفتار در سطوح خرد و کلان شد. به این معنا که یک دفعه یک نفر پیدا شد و ساختارها را به هم ریخت و مفهوم پس‌انداز برای یک دهه از بین رفت. در حالیکه اساسا بدون ساختار و برنامه‌ریزی صحبت کردن درباره سیاست‌های توسعه مسکن و خانه‌دار شدن عملا غیر ممکن است.
 ۱۲ مهر ماه عباس آخوندی وزی راه و شهرسازی در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران ضمن تسلیت ایام محرم و همچنین تشکر از دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران برای میزبانی این همایش گفت: اصلی‌ترین مسئله‌ای که در حوزه مسکن باید مورد توجه قرار بگیرد فهم موضوعات و درک صورت مسئله است تا بر اساس آن امکان پاسخگویی مناسب نیز به وجود آید.
عضو کابینه دولت تدبیر و امید در تشریح نخستین مسئله از فهم موضوعات به داشتن فهمی نسبت به تحولات ساختاری در شهرنشینی ایران اشاره کرد و گفت: داشتن فهم روشن از تحولات شهر و شهرنشینی بحث بسیار مهمی است و فکر می‌کنم ما در ایران به اجماع جدی در این زمینه نرسیده‌ایم.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: جمعیت شهری ایران در دهه ۳۰ کمتر از ۶ میلیون نفر بود که در آخرین سرشماری در سال ۹۰ به ۵۶ میلیون نفر رسید به این معنا که ما طی ۶۰ سال جمعیت کشورمان نه برابر شد و به عبارت دیگر رشد شتابان شهری در ایران رخ داد که به دنبال آن سیاست‌گذاری‌های شهری، اقتصادی، مسکن و سایر حوزه‌ها را دچار تحولات شدیدی کرد.
سیاست‌گذار ارشد حوزه مسکن با طرح این پرسش که رشد شهرنشینی همچنان ادامه دارد گفت: در حال حاضر به دلیل ادامه رشد سریع شهر نشینی برای بیشتر سیاست‌گذاران و مدیران حوزه‌های مختلف و شهروندان این عادت همچنان وجود دارد که به دنبال راهکارهایی برای پاسخ‌گویی به رشد سریع جمعیت باشیم.
عدم تعادل جمعیتی در بیشتر شهرها
وی افزود: در گذشته رشد سریع ایجاب می‌كرد تا تولید انبوه و ساخت شهرهای جدید در برنامه‌ریزی‌های كلان مسكن ورود داشته باشد. اما در حال حاضر شاهد هستیم كه در بیشتر شهرها جمعیت به تعادل نسبی رسیده است. همچنین در جلسات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طی دو سال گذشته در بازنگری طرح‌های جامع شهرهای میانی آمارها نشان‌دهنده این مطلب است كه بیشتر شهرها به افق جمعیتی طرح جامع خود نرسیده‌اند. در حالی‌ که در کلان‌شهرها خلاف این مسئله رخ‌داده است.
آخوندی ادامه داد: با توجه به عدم تعادل جمعیتی در بیشتر شهرها و رسیدن به تعادل نسبی جمعیتی در کلان‌شهرها این پرسش مطرح است كه آیا تولید انبوه مسكن در شهرهای بزرگ اولویت سیاست‌گذاری مسكن است یا خیر؟
سیاست‌گذار ارشد حوزه مسكن گفت: در شش سال گذشته تصور بر این بود كه مسكن مسئله‌ای پروژه محور است و باید مانند یك سلسله پروژه‌های شهری حل شود. درحالی‌ که واقعیت شهرهای برگ ما خلاف این است. همچنین با توجه به اینكه برای بیش از ۱۶۶ هزار واحد مسكونی مهر متقاضی مسكن وجود ندارد در حال حاضر باید مسئله مسكن را با واقعیت موجود مورد تحلیل قرار دهیم و به این پرسش پاسخ علمی دهیم كه آیا رشد شتابان شهرنشینی در ایران وجود دارد و با پاسخ به این پرسش به ثبات و تعادل در سیاست‌گذاری برای شهرنشینی برسیم.
وزیر راه و شهرسازی پیام هبیتات را دست‌مایه ادامه صحبت‌های خویش قرارداد و با اشاره به اینكه در رسانه‌ها متواتر شنیده می‌شود كه در تهران خانه‌های خالی وجود دارد گفت: پیام هبیتات نشان‌دهنده این مطلب است كه آنچه احداث‌شده در پاسخ به انتظارات سوداگرانه بوده و مطابق با بازار تقاضای مسكن نبود. همچنین اساساً با توجه به انفجار جمعیت در کلان‌شهرها دیگر رشد و تقاضایی مانند گذشته وجود ندارد.
نیازمند بازگشت به كانون شهرها هستیم
آخوندی با اشاره به اینكه اقدامات دهه‌های ۵۰ و ۶۰ مربوط به همان دوران است و در دهه ۹۰ پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه نیست ادامه داد: با توجه به پیام هبیتات كه كانون شهرها را مورد توجه قرار داده در حال حاضر اعتقاد من این است كه ما برای حل مسئله مسكن نیازمند بازگشت به كانون شهرها هستیم و فهم این مسئله بسیار مهم است. بدین معنا وقتی می‌گوییم مسكن به‌عنوان پیشران باید تعریف دقیقی از پیشرانی در جامعه امروز داشته باشیم.
وی در بیان نكات دیگر در فهم صورت‌مسئله به سلسله نهادهای ایجادکننده آن اشاره كرد و گفت: مسكن توسط یك سری سلسله نهاد كه از خانواده به عنوان متقاضی شروع می‌شود تا نهادهای بانك توسعه‌ای، ‌شهرداری و یك سری سلسله نهاد دیگر متشكل است. بدین معنا كه در بحث مسكن یك سلسله نهاد درگیر هستند تا محصولات تعاملات نمادین ساخت مسكن و توسعه شهرها محقق شود.
عضو كابینه دولت تدبیر و امید با انتقاد از مجموعه اقداماتی كه در دو دولت گذشته رخ داد گفت: در دولت جدید هنگامی‌که شروع به کار کردیم بازار نهادی مسكن مانند بازار سوریه و یمن بازاری بمب باران شده بود كه در آن محله‌ها به‌هم‌ریخته بودند و این بازار بمباران‌شده دچار اختلالات نهادی وحشتناكی بود كه وقتی این دوران را با سال ۷۲ مقایسه می‌کنم می‌بینم كه این دو بازار به‌هیچ‌عنوان قابل‌مقایسه باهم نیستند.
آخوندی تأکید كرد: بزرگ‌ترین مشكل دولت قبل در بحث مسكن اختلال در نهادهای بازار مسكن بود. بدین معنا كه بازار مسكن كه دارای نهادهای متنوعی همچون متقاضی، تولیدکننده، انبوه‌ساز و سرمایه‌گذار است دچار اختلال شد و نهادهای انبوه‌ساز و تولیدكننده عملاً به پیمانكاران بخش دولتی تبدیل شدند كه در حال حاضر تغییر رفتار این قشر مشكلاتی را برای سیاست‌گذاران ارشد حوزه مسكن ایجاد كرده است.
با مداخله دولت تولیدکنندگان انبوه تبدیل به پیمانکاران دولت شدند
وزیر راه و شهرسازی گفت: مجموعه اتفاقاتی در نهاد اقتصاد مسکن رخ داد که باعث تغییر رفتار در سطوح خرد و کلان شد. به این معنا که یک دفعه یک نفر پیدا شد و ساختارها را به هم ریخت و مفهوم پس‌انداز برای یک دهه از بین رفت. در حالیکه اساسا بدون ساختار و برنامه‌ریزی صحبت کردن درباره سیاست‌های توسعه مسکن و خانه‌دار شدن عملا غیر ممکن است.
وی با اشاره به اینکه آمارهای بانک مسکن تا سال‌های ۸۲ و ۸۳ نشان از پس‌انداز سه میلیون نفر در کل نظام بانکی بود گفت: بعد از آن سالها با وعده‌های یک نفر و اجرایی کردن آنها عملا کل سیستم انتظارات برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در سراسر ایران با مسئله روبرو شد و همچنین طرف تقاضا نیز با افزایش ۹برابری مسکن خانه‌دار شدن را امری محال تصور کرد.
آخوندی ادامه داد: بازار صد درصد خصوصی ایران در سال‌های ۸۴ که تمام صنایع همچون مخابرات و سایر صنایع پیچیده داشتند خصوصی می‌شدند به‌ناگاه تغییر موقعیت داد و در اختیار دولت قرار گرفت و مداخله عظیم دولتی در بازار نهادی شکل گرفت.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: با مداخله دولت تولیدکنندگان انبوه تبدیل به پیمانکاران دولت شدند و تغییر رفتارهای این چنینی دولت یازدهم را با چالش تغییر رفتار انبوه‌سازان و تفهیم این موضوع که انبوه‌ساز پیمانکار نیست روبرو کرد.
وی تاکید کرد: درحال حاضر از همکاران خود خواسته‌ام که گزارشی ارائه کنند که معماری دو میلیون واحد مسکونی ساخته شده درمسکن مهر چند طرح معماری را شامل می‌شده است و هنوز این گزارش‌ها به دستم نرسیده است.
آخوندی گفت: بازاری که داشت کار خودش را می‌کرد یک دفعه از سال‌های ۸۴ دچار تحولات عجیبی شد و اختلال کلی درآن رخ داد که به نظرم به دلیل فهم نادرست از صورت مسئله بود و اینکه موضوعات برنامه‌ریزی نهادی توجه به شهر، محله، انبوه‌ساز، بانک، تسهیل‌گر و پس‌انداز را نادیده می‌گرفت.
در وزارت راه و شهرسازی به دنبال برنامه‌ریزی‌های نهادی هستیم
وی تاکید کرد: بازتعریف برنامه‌ریزی نهادی کاری است که در وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود و معتقدم که اصلاح رفتارها و عادات بد متاسفانه در حوزه سیاسی تشدید و به کشتی‌گیری سیاسی
تبدیل می‌شود به همین خاطر ما در وزارت راه و شهرسازی به دنبال برنامه‌ریزی‌های نهادی هستیم.
وزیر راه و شهرسازی در ادامه سخنان خود به بحث سوداگری در مدیریت شهری اشاره کرد و با تاکید بر اینکه کیفیت زندگی شهری و مسائل اجتماعی باید در شهرها و مدیریت شهری لحاظ شود گفت: مشکل نظام شهرسازی از آنجایی شروع می‌شود که نهاد شهرداری از مدیریت شهری تبدیل به نهاد تجارت شهری می‌شود و ما شهرداری تجارت پایه داریم که در آن تمامی مقررات و ضوابط قابل خرید و فروش هستند. به همین دلیل زمانی که شهرداری تمایل به سوداگری دارد وضعیت شهرها به وضعیت کنونی می‌رسد. به همین دلیل باید شرایطی را فراهم کنیم که قابلیت زندگی و کیفیت زندگی اولویت مدیریت شهری شود.
آخوندی گفت: چالش اصلی دیگری که سیاستگذاران با آن مواجه هستند نهاد مدیریت شهری است و اینکه مدیریت شهری در ایران تبدیل به فاجعه شده و در طولانی مدت سوداگری را حرفه اصلی خود کرده و ثروت آتی شهروندان در آن خرید و فروش می‌شود.
وی با اشاره به اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در تهران از دو و نیم میلیون در جنوب شهر تا ۹ میلیون در شمال شهر معامله می‌شود، گفت: مفهوم اصلی انقلاب که قرار بود عدالت اجتماعی را در ایران به اجرا درآورد با آمارهای قیمت مسکن در تضاد است و شاهد هستیم که چگونه مدیریت شهری بالای شهر و جنوب شهر را از یکدیگر مجزا کرده و در حال حاضر با عدم تعادل‌های وحشتناک شهری مواجه هستیم.
توسعه شهری در بافت‌های میانی و باز زنده‌سازی آنها
آخوندی گفت: در حوزه سیاستگذاری مسکن اصلی‌ترین مسئله تعریف درست و واقعی صورت مسئله است و آیا اینکه پاسخ صورت مسئله مسکن تولید انبوه مسکن است یا توسعه شهری در بافت‌های میانی شهرها و باز زنده‌سازی آنها موضوع اصلی است.
وی ادامه داد: اگر پاسخ تولید انبوه باشد باید به دنبال نظام صنعتی‌سازی پیچیده رفت اما اگر پاسخ عکس تولید انبوه باشد آنچه مورد اهمیت است مسئله کیفیت زندگی و تلاش برای ارتقای حاشیه‌نشینی و تامین مسکن جوانان است.
وزیر راه و شهرسازی گفت: درحال حاضر ۳۰ درصد جمعیت شهرها در حاشیه شهرها زندگی می‌کنند که به عنوان بدمسکن شناخته می‌شوند. همچنین بخش عمده‌ای از جمعیت شهرنشین در بافت میانی که دچار فرسودگی تاریخی هستند و یا روستاهای حاشیه شهرها زندگی می‌کنند که مشکل شبکه‌ای شدن دارند. بنابراین اگر صورت مسئله بافت‌های ناکارآمد شهری، بافت‌های حاشیه‌ای و بافت‌های فرسوده درون شهر تهران است آن وقت سوداگری و تراکم فروشی درمنطقه ۲۲ نه تنها دردی را درمان نمی‌کند بلکه بر دردهای شهرنشینی می‌افزاید.
وی افزود: فروش تراکم و باغات تجریش در منطقه یک تهران نیز حل کننده مشکلات تامین مسکن و شهرنشینی نیستند.
آخوندی با اشاره به اینکه توسعه ناهنجار شهری در شهر مشهد تحت عنوان توسعه شهری رخ داده است، به بحث احیا و نوسازی حرم مطهر امام رضا(ع) اشاره کرد و گفت: در حال حاضر ۳۰۰ ساختمان بدقواره در اطراف حرم وجود دارند که نه مفهوم اسلامی نه معماری ایرانی نه شهرسازی را تداعی می‌کنند و صرفا ساختمان‌های لوکسی هستند که تقاضای زائر را پاسخ می‌دهند.

فقدان نظارت بر مصرف انرژی در مرحله ساخت‌و ساز ساختمان

معاون آموزش و بهینه‌سازی مصرف انرژی گفت: مقررات‌گذاری، استانداردسازی و نظارت، سه راهبرد مهم ارتقای کارایی انرژی کشور در بخش ساختمان است.
امیر دودابی‌نژاد معاون آموزش و بهینه‌سازی مصرف انرژی (سابا)، گفت: به علت تعرفه اندک حامل‌های انرژی، استاندارد نبودن ساخت و ساز و عدم نظارت کافی توسط مراجع ذی‌ربط، شاخص مصرف انرژی ساختمان کشور چند برابر متوسط جهانی بوده و به همین ترتیب بیشترین پتانسیل و اولویت صرفه‌جویی مصرف انرژی مربوط به این بخش است.
وی افزود: گذشته از مشکل نرخ انرژی در کشور، صنعت ساختمان از جمله بخش‌هایی است که در بهره‌وری انرژی با مشکل کارگزار- کارفرما مواجه می‌شود، به گونه‌ای که سازنده یا مالک ساختمان لزوماً استفاده کننده از آن و پرداخت کننده هزینه انرژی نیست و ترجیح می‌دهد تا حد امکان هزینه ساخت و ساز را کاهش دهد، حتی اگر منجر به افزایش مصرف و بهای انرژی در طول دوره عمر ساختمان شود.
وی با بیان اینکه در این شرایط قانون‌گذاری، تدوین استاندارد و نظارت بر حسن اجرای آن اهمیت می‌یابد، ادامه داد: فصل پنجم قانون اصلاح الگوی مصرف که در سال 89 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، به بخش ساختمان اختصاص پیدا کرده و بر اساس ماده 18 قانون وزارت راه و شهرسازی موظف شده است ظرف یک سال آیین نامه‌های صرفه‌جویی انرژی در ساختمان را به تصویب هیات وزیران برساند.
دودابی نژاد تصریح کرد: بر اساس ماده 23 همین قانون شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه و اشخاص حقیقی و حقوقی موضوع ماده 34 قانون نظام مهندسی مسئولیت اجرای این فصل از قانون را برعهده دارند، اما با گذشت بیش از پنج سال از تصویب قانون هنوز آیین نامه اجرایی مذکور تصویب نشده و متاسفانه نظارت کافی بر حسن اجرای این قانون و حتی مبحث 19 مقررات ملی ساختمان که سال‌هاست مصوب و ابلاغ شده است وجود ندارد.
وی افزود: مقررات‌گذاری و نظارت از مهمترین ارکان ارتقای کارایی مصرف انرژی درساختمان های جدید است، اما حساسیت کافی درشهرداری ها به عنوان خط مقدم، فرایند نظارت بر ساخت وساز در خصوص مساله مصرف انرژی وجود ندارد؛ این درحالی است که دربسیاری از کشورهای دنیا نیز مسئولیت مستقیم این حوزه برعهده شهرداری‌هاست که باحساسیت و دقت نظر و سایرابزارهای مالی و مالیاتی توانسته‌اند موفقیت‌های زیادی دراین زمینه کسب نمایند.
دودابی نژاد با تاکید بر لزوم استفاده از ابزارهای مکمل تشویقی در این زمینه گفت: این ابزارها مانند کاهش عوارض ساخت وساز برای کسانی که مبحث 19 مقررات ملی ساختمان و الزامات صرفه‌جویی را رعایت می‌کنند و افزایش عوارض برای افرادی که به بهینه‌سازی مصرف در ساخت و ساز بی‌توجه هستند، اگر به خوبی به کار گرفته شود می‌تواند به این فرایند نظارت کمک شایانی کند تا سازندگان ساختمان انگیزه بیشتری برای بهینه‌سازی مصرف انرژی درساختمان خودبیابند.
وی ادامه داد: از سوی دیگر ایجاد توجه و حساسیت در مهندسان طرح و ناظر که از اقشار فرهیخته جامعه هستند نسبت به مسئولیت اجتماعی وزیست محیطی خود و همچنین اعمال نظارت دقیق‌تر سازمان نظام مهندسی به حسن رعایت و توجه به مقررات توسط اعضا نیز از جمله راهکارهای دیگر این عرصه است.
معاون آموزش و بهینه‌سازی سازمان بهره‌وری انرژی در ادامه  با بیان اینکه با اجرای استانداردها و نصب برچسب انرژی ساختمان می‌توان تا حد بسیار زیادی ازطریق ایجاد آگاهی درخریداران یا مستاجران، میزان مصرف انرژی را در ساختمان‌ها کاهش داد، گفت: با اجرایی شدن برچسب انرژی در ساختمان‌های مختلف به تدریج این برچسب به عنوان یکی از اسناد مهم ساختمان برای خریدار و فروشنده شناخته خواهد شد.
دودابی نژاد با اشاره به غیرعملیاتی ماندن برچسب انرژی گفت: کسی موضوع برچسب انرژی ساختمان راپی گیری نمی‌کند، اما درعین حال همه احساس تولی‌گری در این مورد دارند و متاسفانه در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که اخیراً ابلاغ شده نیز جایی برای اطلاع رسانی درخصوص مصرف انرژی ساختمان در نظر گرفته نشده است، درحالی که ایجاد شفافیت و آگاهی دادن به مردم در مورد ساختمانی که قرار است تملک کنند، از ارکان و مهم‌ترین ابزارهای ارتقای کارایی مصرف انرژی ساختمان‌ها است

ردیابی سمت‌وسوی بازار مسکن از سه کانال

آمارها نشان می‌دهند بازار مسکن در نیمه اول سال جاری تا حدودی با تحریک در تقاضا و افزایش نسبی قیمت مواجه شد و به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم سال) نیز ضمن ادامه این روند، به تدریج ساخت‌و‌ساز مسکن نیز از رکود خارج شود.
به گزارش روابط عمومی شورای مرکزی به نقل از اقتصادآنلاین، علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تحلیلی در شماره 194 نوشت:با توجه به شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن از جمله کم‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت و وجود تقاضای سوداگرانه مسکن، متغیرهای اصلی این بازار شامل قیمت، حجم معاملات وسرمایه‌گذاری، در عموم کشورها از نوسانات نسبتاً بالایی برخوردار است.
در ایران نیز بازار مسکن نه‌تنها از این امر مستثنی نیست بلکه در دهه‌های اخیر به دلیل بالا بودن نرخ تورم عمومی و نوسان شدید در متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز، نرخ سود بانکی و رشد اقتصادی یا انحراف منابع برخی از سیاست‌های اقتصادی به بازار سوداگرانه مسکن، قیمت مسکن و سایر متغیرهای بخش مسکن از نوسانات شدیدتری نسبت به بسیاری از کشورها برخوردار بوده و دوره‌های رونق و رکود به صورت متوالی در این بخش روی داده است.
در این راستا مشاهدات عینی و آماری نشان می‌دهد که در ادامه دوره‌های رونق و رکود، در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل نوسانات شدید در نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسکن نیز با شوک قیمتی و افزایش حجم معاملات و ساخت‌و‌ساز مواجه شد و در پی آن از نیمه دوم سال 1392، از یک طرف با ایجاد ثبات در بازار ارز و کالا و خدمات و از طرف دیگر با کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و شرایط تحریمی، بخش مسکن با ثبات در قیمت و کاهش حجم ساخت‌و‌ساز روبه‌رو شد.
با وجود این آمارها نشان می‌دهند بازار مسکن در نیمه اول سال جاری تا حدودی با تحریک در تقاضا و افزایش نسبی قیمت مواجه شد و به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم سال) نیز ضمن ادامه این روند، به تدریج ساخت‌و‌ساز مسکن نیز از رکود خارج شود. ولی جهت بررسی دقیق‌تر بازار مسکن در شرایط فعلی و روند احتمالی آن در ادامه سال جاری، ضروری‌ است تا متغیرهای این بازار مورد بررسی قرار گیرد. بدین منظور در ادامه به بررسی متغیرهای قیمت و حجم معاملات در بازار مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی و همچنین اجاره‌بها پرداخته می‌شود.
1- قیمت مسکن
همان‌طور که از نمودار 1 پیداست در سال‌های 1391 و 1392 بازار مسکن با شوک قیمتی مواجه شد و در سال‌های 1393 و 1394 با ایجاد ثبات نسبی در اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی، با ثبات نسبی در قیمت‌ها مواجه بوده است. ولی در پنج‌‌ماهه اول سال 1395 به دلیل اجرای برخی از سیاست‌های اقتصادی (از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن) و همچنین کاهش قیمت واقعی مسکن، تقاضا و به تبع آن قیمت مسکن به‌طور نسبی با افزایش مواجه شده است.
علی چگینی
2- تعداد معاملات
در شرایطی که بازار مسکن از عرضه کافی برخوردار باشد تعداد معاملات مسکن متاثر از شرایط تقاضاست. از نیمه دوم سال 1392 تا 1394 به دلیل حاکم شدن شرایط رکودی بر بازار مسکن و کاهش تقاضای مسکن و به دلیل کم شدن قدرت خرید خانوارها، با وجود حجم زیاد عرضه واحدهای نوساز، تعداد معاملات نسبت به سال 1390 و 1391 با کاهش روبه‌رو شد (نمودار 2).
ولی در پنج‌ماهه اول سال 1395 به نظر می‌رسد بازار مسکن با افزایش نسبی تقاضا مواجه شده و تعداد معاملات در شهر تهران نیز در این پنج ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل با 12 درصد افزایش به حدود 65 هزار واحد رسیده است.
علی چگینی
3- تعداد پروانه‌های ساختمانی
عموماً با افزایش تقاضا و به تبع آن ایجاد رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن، امکان فروش واحد تکمیل‌شده توسط سازندگان مهیا می‌شود و انگیزه و همچنین توان سازندگان جهت سرمایه‌گذاری مجدد در بازار ساخت‌و‌ساز نیز افزایش می‌یابد.
در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل وجود رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن و همچنین متاثر از ورود برخی نهادها و موسسات اعتباری و غیراعتباری به بازار ساخت‌وساز، تقاضا برای صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافت به‌طوری که در این دو سال در شهر تهران به استعداد بیش از 430 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد. ولی با بروز رکود در بازار معاملاتی و عدم افزایش متناسب تقاضا در مقایسه با افزایش عرضه واحدهای تکمیل‌شده و نوساز در سال‌های 1392 تا 1394، انگیزه و توان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن کاهش یافت و تعداد پروانه‌های ساختمانی سیر نزولی پیدا کرد.
با ادامه این روند در چهار‌ماهه اول سال 1395 نیز (با وجود رونق نسبی در بازار معاملاتی) صدور پروانه‌های ساختمانی حدود 24 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است (نمودار شماره 3).
علی چگینی
4- اجاره‌بهای مسکن
اجاره‌بها در میان‌مدت و بلند‌مدت عموماً تابع نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن است به‌طوری که با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، موجران برای کسب بازدهی مناسب و حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، در میان‌مدت و بلندمدت اقدام به افزایش متناسب اجاره‌بها می‌کنند ولی با توجه به سهم بالای اجاره‌بها در سبد مصرفی خانوار و محدود بودن قدرت اقتصادی خانوارهای مستاجر، در کوتاه‌مدت نرخ رشد اجاره‌بها (به خصوص در زمان افزایش شدید نرخ رشد قیمت مسکن یا تورم عمومی)، نمی‌تواند متناسب با رشد این دو شاخص افزایش یابد و عموماً دامنه نوسانات اجاره‌بها کمتر از نوسانات تورم عمومی و قیمت مسکن است.
علی چگینی
همان‌طور که از نمودار 4 نیز مشخص است در سال‌های 1391 و 1392 با وجود افزایش شدید نرخ تورم عمومی، اجاره‌بها از نرخ رشد کمتری برخوردار بوده است و از سال 1393 به بعد نیز سیر نزولی نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم عمومی است.
از این‌رو با توجه به مباحث فوق‌الذکر می‌توان نتیجه گرفت تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن در پی رکود در اقتصاد کشور و کاهش قدرت خرید خانوار از نیمه دوم سال 1392 تا پایان سال 1394 با کاهش مواجه شد به‌طوری که در این دوره حجم تقاضا متناسب با عرضه واحدهای مسکونی نوساز نبوده لذا قیمت مسکن با ثبات نسبی و ساخت‌و‌ساز و تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی با کاهش مواجه شده است.
ولی با اعمال برخی سیاست‌های اقتصادی از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی برخی از ابزارهای مالی در حوزه مسکن و تاثیرات واقعی و روانی آنها بر بازار مسکن و همچنین ثبات در قیمت مسکن و افزایش درآمد اسمی خانوار طی سال‌های اخیر، تا حدودی انگیزه و همچنین توان مالی خانوار و متقاضیان مسکن در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن شده است.
در خصوص قیمت مسکن نیز لازم به اشاره است که پس از یک دوره ثبات قیمتی در بازار مسکن و عقب ماندن شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت بازارهای رقیب و تورم عمومی، قیمت در بازار مسکن به دلیل افزایش تقاضا در این بازار تا حدودی در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته است.
برای ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم) نیز پیش‌بینی می‌شود اگرچه به دلیل تغییرات مثبت در متغیرهای تاثیرگذار بر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت مسکن، این دو شاخص همچنان با افزایش مواجه خواهند شد ولی به دلیل نبود تقاضای سوداگرانه ناشی از کنترل انتظارات تورمی در کشور و عدم سرکوب مالی در سیستم بانکی و همچنین نبود قدرت خرید کافی در برخی از خانوارهای متقاضی مسکن، تعداد معاملات و به خصوص قیمت مسکن با شوک مواجه نخواهند شد و پیش‌بینی می‌شود افزایش قیمت مسکن در کل سال 1395 (با احتساب افزایش قیمت‌های صورت‌پذیرفته در شش‌ماهه اول سال)، در حدود نرخ تورم عمومی باشد.
درباره ساخت‌و‌ساز مسکن و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز با توجه به تجربیات دوره‌های رونق و رکود گذشته پیش‌بینی می‌شود به دلیل رونق معاملاتی و به تبع آن مهیا شدن شرایط فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن منابع مالی سازندگان و همچنین مجموعه اقدامات صورت‌پذیرفته جهت تقویت طرف عرضه مسکن از جمله افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، در نیمه دوم سال جاری به تدریج شاهد افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن باشیم.
همچنین در خصوص بازار اجاره نیز پیش‌بینی می‌شود به دلیل وجود عرضه مناسب مسکن استیجاری، ثبات نسبی در نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن (به عنوان متغیرهای تاثیرگذار بر بازار اجاره) و اتمام زمان جابه‌جایی مستاجران، اجاره‌بها در شش‌ماهه دوم سال 1395 با نوسان قابل توجهی مواجه نشود.

کدام خانه ها بهتر فروش رفتند؟

ماجراهای ناتمام مسکن مهر این بار در ‌مینودشت

شهرام کوسه غراوی عضو کمیسیون عمران مجلس
عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: تابستان امسال از من نماینده تا سایر مستاجران، گرفتار شوک ناگهانی افزایش ناگهانی نرخ اجاره مسکن بودیم. در شهرستان فکر نمی‌کردم قیمت اجاره یک مسکن در تهران تا این حد بالا باشد.
شهرام کوسه غراوی گفت: به عقیده بنده قبل از کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی به 15 و 18 درصد باید نتایج این تصمیم در بخش مسکن و اجاره بهاء مورد ارزیابی دقیق کارشناسان اقتصادی قرار می‌گرفت تا تابستان 1395 شاهد افزایش ناگهانی نرخ اجاره بهای مسکن نمی‌بودیم.
نماینده مردم مینودشت در مجلس کاهش نرخ سود بانکی را موجب افزایش نرخ اجاره بهاء دانست و افزود: اگر  تصمیمات اقتصادی به ویژه در حوزه مسکن برنامه‌محور و مدیریت‌محور  با آینده‌نگری دقیق‌تری انجام نشود، تابستان 95 شاهد افزایش چند ده درصدی نرخ اجاره بهاء نمی‌بودیم.
وی حفظ قدرت پول و ارزش دارایی‌ها و افزایش درآمد صاحب‌خانه‌ها را دو عامل افزایش نرخ اجاره بهاء در تابستان 1395 دانست و خاطرنشان کرد: به دلیل گرانی کالا و خدمات، صاحبخانه‌ها با افزایش نرخ اجاره بهاء تلاش کردند تا قدرت مالی خود را متناسب با تورم واقعی حفظ کنند. سپرده‌گذاری پول‌پیش اجاره خانه در بانک، درآمد صاحبخانه‌ها را افزایش نمی‌دهد اما افزایش اجاره مسکن، درآمد آنان را برای تامین هزینه‌های‌شان تضمین می‌کند؛ به همین دلیل هرگاه نرخ سود سپرده‌های بانکی کاهش یابد صاحبخانه‌ها به صورت طبیعی به گرفتن پول اجاره به جای پول‌پیش و افزایش آن متناسب با تورم واقعی اقدام می‌کنند.
عضو کمیسیون عمران مجلس تعداد مهندسان عضو سازمان نظام مهندسی را بالغ بر 420 هزار نفر اعلام کرد و افزود: به استانداران خراسان رضوی و شمالی و گلستان پیشنهاد دادم راهکاری را طراحی کنند تا با صدور خدمات فنی - مهندسی به آسیای میانه که شامل کشورهای تاجیکستان، ترکمنستان، ازبکستان و افغانستان است، بتوانیم از ظرفیت علمی و مهندسی مهندسان کشورمان در خارج از مرزهای‌مان استفاده کنیم و این نمی‌شود مگر برنامه‌ریزی و مدیریت‌محوری در دستور کار سیاست‌مداران و برنامه‌ریزان کشور قرار گیرد.

واکاوی خلوت شدن بازار مسکن در شهریورماه

کاهش ۱۸ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه به عنوان مهم‌ترین فصل جابه‌جایی نسبت مردادماه نشان می‌دهد مشتریان نسبت به آینده بازار مسکن تردید دارند.
در شهریورماه سال جاری ۱۴ هزار و ۳۰۰ مورد معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران انجام شد. این رقم در مردادماه ۱۷ هزار مورد بود. هم‌چنین آمارها نشان می‌دهد رشد ۳۰.۱ درصدی معاملات مردادماه نسبت به ماه مشابه سال قبل در شهریورماه دچار سکته خفیف شد و افزایش معاملات نسبت به شهریور پارسال بیش از ۱۰.۹ درصد نبود.
متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز در شهریورماه ۴.۲۷ میلیون تومان بود که نسبت ماه قبل اختلاف چندانی نداشت و  شش دهم (۰.۶) درصد کاهش را تجربه کرد. اما نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲.۳ درصد افزایش یافت. با این وجود شدت رشد قیمت هر دو ماه مورد اشاره نسبت به مدت مشابه سال قبل قابل مقایسه نیست؛ زیرا در مردادماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن نسبت به مردادماه سال قبل ۷.۶ درصد افزایش داشت. اما کارنامه شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه پارسال رشد بیش از ۲.۳ درصد را نشان نداد و از میانگین افزایش حدود ۵ درصدی سالیانه نیز کمتر بود.
کارشناسان علت اصلی کشیده شدن ترمز افزایش معاملات و قیمت مسکن تهران را قرار داشتن در ماه‌های قبل از انتخابات ریاست جمهوری عنوان می‌کنند که با توجه به دوره‌های قبل، اقتصاد ایران همواره در این بازده زمانی دچار مقداری رکود می‌شود.
در این خصوص یک کارشناس مسکن گفت: اقتصاد ایران در همه بخش‌ها معمولا هفت تا هشت ماه قبل و پنج تا شش ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری وارد رکود می شود. این اتفاق حتی زمان‌هایی که با اوج فروش و تحرک در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن مواجهیم نیز رخ می دهد. به همین دلیل با توجه به رکود فعلی بخش مسکن پیش‌بینی می شود این بازار تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۳۹۶ از رکود خارج نشود.
سعید آگشته افزود: از مهرماه سال جاری که وارد فضای رقابتهای انتخاباتی می شویم، حتما بازار مسکن با افت مواجه می شود و احتمالا از نیمه سال ۱۳۹۶ شرایط این بخش مقداری روشن تر خواهد شد.
اما تحولات قیمتی معاملات مسکن نشان می‌دهد که در دوره مورد بررسی متوسط قیمت یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران حدود چهار میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که بیانگر رشد ۲.۳ درصدی نسبت به شهریورماه سال گذشته، اما کاهش ۰.۶ درصدی در مقایسه با مردادماه امسال است. در این میان بیشترین رشد متوسط قیمت به منطقه ۲۲ تهران با ۱۲.۶ درصد و بیشترین میزان کاهش قیمت به منطقه سه با ۲.۲ درصد اختصاص دارد.
دیگر آمارها از تحولات اجاره بهای مسکن نیز بیانگر آن است که در شهریورماه شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران تا ۹.۷ و در کل مناطق شهری تا ۹.۳ درصد افزایش یافته است.
با انتشار این آمارها، بانک مرکزی معتقد است که در مجموع حجم معاملات در بازار مسکن مناسب بوده و نشان‌دهنده استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های گذشته است و با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم می‌توان انتظار داشت که روند موجود در بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز ادامه داشته باشد.
در شرایطی سیاست‌گذار پولی از تغییرات نرخ سود بانکی و همچنین تسهیلات‌دهی در بخش مسکن به عنوان عامل محرک این بازار یاد می‌کند که در حال حاضر متقاضیان خرید مسکن با گزینه‌های دریافت وام از طریق خرید اوراق در فرابورس و صندوق پس‌انداز مسکن به عنوان دو مورد اصلی برای کمک‌ هزینه خرید خانه مواجه هستند، به‌طوری که از سال گذشته میزان وام خرید مسکن از طریق اوراق از حدود ۳۵ به ۶۰ میلیون افزایش یافت و در گزینه‌ دیگر برای زوجین براساس مناطق جغرافیایی تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان پیش رفته است.
در عین حال که در وام دیگری که نیاز به خرید اوراق نداشته، اما مشتری باید برای دوره‌ای سپرده‌گذاری کند تا سقف ۸۰ میلیون تسهیلات پرداخت می‌شود که البته برای زوجین تا ۱۶۰ میلیون تومان را در بر می‌گیرد، به عبارتی با در نظر گرفتن میزان حداکثری وام صندوق پس‌انداز مسکن که ۱۶۰ میلیون بوده و متقاضی باید ۸۰ میلیون تومان برای آن سپرده‌گذاری کند، وی در زمان دریافت وام با مجموع رقمی که خود در بانک مسکن قرار داده حدود ۲۴۰ میلیون تومان دریافتی خواهد داشت.
اما از سویی دیگر نرخ سود بانکی مورد توجه قرار گرفته است. باید یادآور شد که در سال گذشته با تغییراتی که نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی ایجاد شده و اکنون سود تسهیلات تا ۱۸ درصد در شبکه بانکی کاهش یافته است، در مورد وام‌های مسکن نیز بی‌تاثیر نبود و در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن از حدود ۱۴ درصد در سال گذشته به ۹.۵ درصد در ماه اخیر کاهش یافت و تک‌رقمی شد و توانست تا حدی از حجم اقساط سنگین این تسهیلات را کاهش داده و شرایط مناسب‌تری را برای متقاضیان دریافت این وام ایجاد کند.
اما در سویی دیگر وام ۶۰ میلیونی که از طریق خرید اوراق دریافت می‌شود و بین عموم از استقبال بیشتری برخوردار است، فعلا از سود بالای حدود ۱۸ درصدی برخوردار بوده و با وجود وعده‌هایی که بانک مسکن در رابطه با کاهش آن داده عملیاتی نشده است.
در این رابطه نیز مدیر عامل بانک مسکن اشاره داشته که با توجه به بالا بودن بهای تمام شده سپرده‌های بانکی، تا زمانی که این هزینه کاهش نیابد نمی‌توان به سرعت درباره کاهش سود تسهیلات از طریق اوراق اقدام کرد و به صرفه نبوده و متناسب با منابع موجود نیست. چراکه برای این وام ها سپرده‌گذاری انجام نشده و از این طریق تامین هزینه انجام نمی‌شود.
اما به هر صورت این تسهیلات با توجه به سود بالا و همچنین هزینه‌ای که متقاضی باید برای خرید اوراق در فرابورس پرداخت کند، هنوز هم نمی‌تواند با وجود تاکیداتی که از سوی مقامات بانکی در رابطه با تسهیل اعتباری بخش مسکن می‌شود، برای گیرنده وام به صرفه باشد.